在英国买房时，很多人可能会更为关注地段、价格等，对产权也许不会太留意，但有缺陷的产权往往会带来很多麻烦。
近日，有英国买家就遇到了这样的困境，在持有房产17年后，才发现自己的房子居然存在产权问题。
这位买家姓名缩写是M.S，他的故事是这样的：
“去年，我和妻子决定卖掉我们的房子，然后买下我父母的房子，因为他们正在换小房。
我们将自2006年以来一直居住的小屋以289,000英镑的价格挂牌出售，并收到了邻居的报价，我们接受了。
但在搬家前几天，我的律师告诉我，买家的律师想要澄清产权问题，并已致函土地注册处。等土地注册处回复后，我的买家按照律师的建议退出了交易。
尽管如此，我们还是决定卖掉房子搬家，于是，几个月后我们又找到了另一个买家。由于我的房子已经挂牌了一段时间，所以我们把价格降低到了264,000英镑。
这一次，产权问题又出现了。我的律师调查后发现产权确实存在缺陷。
我一直以为这处房产是永久产权的。但事实证明，我的房子是‘半永久产权’的，虽然房子本身是永久产权，但前后有两块土地却是租赁产权，且这两份租约只剩下大约50年的时间。
因此产权问题，我的新买家也退出了，因为她的银行不愿提供贷款。
我记得，我购买该房产时聘请的产权转让律师没有注意到这一点，在我看来这是一个严重的错误。
于是，我立即联系了买房时的律师。律师说，法律只要求保留文件6年，所以记录已被销毁，他们无法提供进一步的帮助。而且，任何法律索赔的诉讼时效为15年，而自从他们为我服务以来已经过去了16年。
我随后联系了法律监察员，但他们也表示无能为力，因为文件已被销毁。
在接下来的12个月里，我一直试图购买这些租约，我最终以3,000英镑的价格买下了它们，并以255,000英镑的价格卖掉了我的小屋。
然而，解决产权问题确实给我造成了一定的损失。
我不仅降价出售了房子，花钱购买了产权。而且，在出售房子期间，我的房子空置了近两年，但我仍在支付市政税、水电费和保险费。这些花费了大约40,000英镑，并给我带来了巨大的精神压力。
我想知道这种规定公平吗？我能做些什么挽回损失呢？”
那么，如果遇到类似这位买家的情况，我们该如何处理呢？在了解专家建议之前，我们先看看这个案例里涉及到的一些概念。
在英国买房，通常会遇到永久产权（Freehold）和租赁产权（Leasehold）这两种主流的产权形式。
所谓的永久产权（Freehold），指的是房屋所有人无限期的拥有对某一不动产及其附属动产的所有权（Ownership）。也就是说，房产所有人不仅拥有房产，还有房产占用范围内的土地。
而在租赁产权（Leasehold）的形式下，房产所有者将在租约规定的年限内（一般为999年、250年，125年）拥有这套房产的产权，但并不拥有房产所在的土地。
这两种房产类型各有优势，存在也都有一定的现实意义。
不过，就租赁产权房而言，可能会存在一个现实的问题，那就是一些房产（通常是二手房）的租约（Lease）期限已经很短，只剩了几十年，未来可能面临着续租等难题。
而且，如果剩余租约低于80年左右，房屋价值就会大幅下降。
而从上文来看，尽管这位卖家持有的房屋本身是永久产权的，但房产周围的土地（用于进入房产）却是租赁产权，这可能会带来各种法律问题，这就是为什么他的前两次交易都失败的原因。
那么，针对这种情况，法律专家是如何看待的呢？让我们从几个问题出发，来听听他们的建议吧~
1、律师是否疏忽大意？房主可以获得索赔吗？
在我们上文的案例中，大家最为关注的可能就是律师是否疏忽大意。
对此，JMW Solicitors LLP的商业诉讼团队合伙人Peter Barnard表示，如果买家聘请的律师在购买房产时没有告知产权缺陷，说明律师存在疏忽过错，未能按有关标准履行服务，这意味着买家可以就“专业疏忽（professional negligence）”提出索赔。
但为了成功提出专业疏忽索赔，首先您必须证明律师负有“注意义务”，同时，律师违反了注意义务并导致您遭受损失，而该损失是可赔偿的。
未能正确评估你所取得的土地的范围，很可能意味着律师违反了“注意义务”，而这导致您遭受了一定的损失。
以上文故事为例，法院可能会评估M.S在获得租约时所花费的金额，以及交易中房屋要价和售价之间的差额。
不过，Peter Barnard补充道，尽管如此，就M.S的实际情况而言，成功获得索赔仍然存在一定的困难。
首先，原始产权转让律师的档案已被销毁。
这意味着M.S很难获得足够的证据，因为任何在现在代表您的律师都需要访问原始产权转让文件，以证明原来的律师违反了其注意义务。
根据1980年《诉讼时效法（Limitation Act 1980）》第14A条，如果在诉讼原因发生时原告并不了解所有重要事实，则侵权索赔的诉讼时效可延长3年。
然而，即使有这种延期，也要受到自疏忽行为发生之日起15年的“最后期限”的限制。
在这种情况下，考虑到您在2006年购买了该房产，您的索赔已经超过诉讼时效，几乎没有补救措施。
那么，为何法律要设置一定的索赔时限呢？
2、为什么存在这些时间限制？
Keystone Law的财产诉讼合伙人Ed John表示： 索赔时效（有时称为索赔“时效限制”）是一项政策决定，即合法索赔具有保质期，以督促相应的权利人尽快地行使自己的权利。而且，法律上认为，事件发生数十年后再进行索赔有可能也会造成不公平现象。
按照英国的《贷款人手册（The Lenders Handbook）》，产权转让律师在抵押贷款完成之后至少要保留他们的档案6年，而在该时间过去后销毁有关档案是正常的。
不过，并非所有产权问题都受到诉讼时效限制。例如，如果土地注册处在产权图或登记册中的边界线上出现错误，则可以向登记员提出申请，要求更正并支付错误赔偿金，但这并不适用本案例的情况。
此外，如果房主在购买房屋多年后发现由于建筑缺陷导致房屋不适合居住，则诉讼时效最近已经延长。
诉讼时效期以前为工程完工之日起六年。现在诉讼时效期为：
- 2022年6月28日前竣工的任何住宅为30年
- 2022年6月28日后竣工的任何住宅为15年
3、如果你在诉讼时效内该怎么办？
Stone King合伙人Philip Askew表示，对于其他遇到类似情况的卖家，如果您还在15年的诉讼时效内，也可以采取一些步骤来挽回损失。
譬如，您可以与自己的律师交谈，他通常会提供一些解决问题的方案，以及每种方案需要多少时间和成本。然后您可以和买家或贷方一起沟通这些方案。
其中一种最快且相对具有成本效益的方法可能是购买赔偿保险（indemnity insurance），或者像文中的房主一样尝试购买产权。
但无论哪种情况，您都应该收集有关证据，该证据能证实您的产权律师在购买时存在疏忽，并给您带来了损失。您还需要记录挽回这一损失产生的费用，为相关诉讼做准备。
4、购买房屋时应检查产权
专家们认为，产权导致的纠纷解决起来非常麻烦，与其等问题出现后再想办法，不如在购买房屋时就做好检查。
Keystone Law的财产诉讼合伙人Ed John表示，在购买新房子，尤其是二手房时，需要仔细检查产权、财产边界等重要文件，有疑问的，也可以要求律师进行详细说明。
如果已经遇到类似问题，大家最好第一时间与律师核实情况，同时，最好将房产从市场上撤回，并在问题得到解决后重新上市，以免对房屋价值造成损失。
房产圈的结尾提示：
作为英国一种主流产权形式，租赁产权房本身并无好坏，很多新建公寓的租约通常也都很长，最多甚至达到999年。
但即便如此，在一些老房子中，确实也存在剩余租约很短的房子，这类房产无论贷款还是转售都非常难，更不要提保值和增值。
从专家们的建议也可以看出，与其等问题出现，不如在买房前了解清楚产权年限情况，并寻找靠谱的中介和律师。
对在不知情情况下购买了短产权房产的买家，最好及时与现在的律师沟通，及时规划解决方案。
Ref：
dailymail.co.uk/money/mortgageshome/article-13567391/My-home-leasehold-owning-17-years.html
