英镑跌了,海外买家笑了!最近一段时间,来伦敦抢房的海外投资者有点多啊~

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近一段时间,英国金融市场的震荡受到了全世界的关注……

由于英国政府在上周推出的“迷你预算”中宣布大规模减税,引发了市场对英国政府债务暴增和加剧长期通胀的担忧,市场信心遭受到了极大的重创。

随着恐慌情绪的蔓延,英镑也是“一泻千里”,在本周一跌至了1.0327美元的历史低点,让很多投资者直呼“活久见”。

随后,英国央行被迫救市,为避免债券市场崩盘,启动了650亿英镑的购债计划,英镑也有所回升。

但因为央行没有如外界预期的立即加息,且英国政府拒绝在减税问题上“掉头”,英镑承压仍在1.11的低位徘徊。

英国的金融震荡的确给一些投资者带来了挑战。在加息预期下,很多人担心自己的抵押贷款成本也会大幅增加。

然而,有人忧愁就有人欢喜,对于富有的海外买家来说,英镑走弱却提供了一个前所未有的机会……

海外买家借汇率优势抢购伦敦豪宅

据媒体报道,在英镑下跌后,很多海外买家对英国房产兴趣高涨,迫不及待想要借着汇率优势抢购伦敦优质房产。

Robert Irving Burns的数据显示,自上周五迷你预算公布以来,海外购房者的询盘量增加了35%

该公司总经理Antony Antoniou解释道,这是由于英镑汇率下跌提供了“令人难以置信的折扣”。

他还补充说:“我们最近已经看到投资者对伦敦各地价值超过200万英镑的房产产生了浓厚的兴趣。”

无独有偶,Beauchamp Estates的数据也显示,近期,诸如伊顿广场(Eaton Square)和卡多根花园(Cadogan Gardens)这样的伦敦优质豪宅热度大增,以美元购买房产的申请者和一系列以美元为基础进行交易的人数增加了40%

其销售主管Stuart Bennett指出,这反映出了一个事实,即当前的汇率状况为海外买家提供了多年来最好的机会,而且鉴于最近几周海外买家咨询量的增加,显然人们目前正在利用这一机会。

Black Brick也报告称,目前伦敦市场也出现了很多中东买家,他们有大量美元可供消费。

该机构还表示,这些人中的大多数都在骑士桥(Knightsbridge )、梅菲尔(Mayfair)和肯辛顿(kensington这样的伦敦市中心的黄金地段寻找房屋,预算从500万英镑到2,000万英镑不等。

与此同时,媒体还报道称,许多考虑过出售房产的伦敦豪宅房主已经接到了中介的电话,咨询他们有没有出售房产的意愿。

《Evening Standard》的记者Emily Sheffield在社交媒体上表示:

“有一天,一家中介突然打电话问我是否还在考虑卖掉我的房子。

我当时非常意外,但他们告诉我,由于英镑贬值,我们有很多海外买家在寻找房产以获得最大折扣。”

曾在FT等媒体巨头工作过的记者Alice Woodhouse也在网上发帖称,“英镑很便宜,是购买的好时机”。

业内人士Henry Synge也指出,从上个月以来,国际买家的兴趣就有所增加,在上周英镑下跌后,有几个美国投资者已经联系了他,希望能够投资一些优质房产。

海外买家兴趣的激增,与目前英镑汇率的疲软有分不开的关系。

数据显示,自今年5月以来,英镑兑美元汇率已经下跌了约12%,也就是说100万镑的房产,今年5月还需要126万美元,但现在仅需要111万美元。

这意味着仅在短短几个月的时间里,海外买家通过汇率就能节省大约15万美元。

如果放到一个更长的时间周期,英镑带来的优势将更为明显。

Bennett 在报告中指出,以英镑兑美元汇率为例,早在2007年,英镑兑美元汇率还在2以上,而2014年,这一汇率就跌至了1.7左右。如今,汇率再次跌至了1.11美元。

这意味着,如果一个美元买家今天购买一套价格为3,000万英镑的豪宅,目前需要花费约3,330万美元,而在2014年,价值3,000万英镑的伦敦豪宅的成本约为5,100万美元,相差超过35%。

同样,现在以500万英镑购买伦敦房产大约需要550万美元,而在2014年,同样的房产将花费大约850 万美元。

有业内人士指出,虽然英国近年来推出了2%的海外买家附加税,房价也在疫情期间有所上涨,但汇率带来的高额折扣能够弥补这部分上涨,并且可以帮助买家支付一些翻新和搬迁成本。

对于预算充足的海外买家,汇率优势还能够帮助他们在比以前更好的地区购买房屋,或者购买更大的房产。

此外,与英国本地买家不同,大部分来英买房的海外投资者都有充足的现金,与汇率变动相比,加息对他们的影响可以说是微乎其微。

这也是为何,很多海外买家现在迅速将购房提上日程,就是为了抓住这一难得的窗口期。

不过,和外界预期的可能不同,海外买家对伦敦豪宅的兴趣并非仅仅因为英镑驱动,抢购潮也不是突然爆发的,而是一直在潜滋暗长。

伦敦豪宅的持久吸引力

实际上,早在去年年末,就已经有一些海外买家悄悄重返伦敦市场,大量购入了价格超500万英镑的豪宅。

在此期间,也有很多海外买家正在静观市场变化,伺机而动,而目前,英镑的疲软就是一个很好的时机,为海外买家提供了超额优惠,也帮助市场放大了这种需求。

Chestertons的销售主管Matthew Thompson就表示:“自旅行限制放松以来,伦敦已经吸引海外买家重返其房地产市场,但英镑疲软正在将外国投资者的需求推向新的水平。”

一些业内人士还指出,与英国国内对减税的反应不同,一些海外投资者认为,取消更高的所得税率,以及取消银行家奖金上限将有利于吸引海外投资者来英国工作定居,这也能够推动房产的需求。

不过,话说回来,在海外买家持续抢购伦敦房产的背后,是伦敦房产带来的附加优势,而这份优势与伦敦的综合实力不无关系。

宜居方面,伦敦在全球大型城市中都出类拔萃,不仅购物、餐饮、酒店,休闲娱乐等行业十分发达,而且交通便利,绿化度高,环境好,此外,伦敦还是全球最多元化的城市之一,吸引力来自全球各地的人才。

因此,被包括ResonanceConsultancy,波士顿咨询、施罗德(Schroders)在内的多家机构评为全球最佳城市。

经济和就业方面,伦敦是全球著名的经济金融中心,不仅控制着全世界45%的外汇交易,也是大企业公司设址的首选之地,75%的世界500强企业在伦敦设有公司或办事处。同时,伦敦还是欧洲的科技之都,这里估值超过10亿美元的独角兽公司远超柏林和巴黎综合。

企业云集之下是良好的发展和丰富的机会,就业网站Indeed的调查发现,英国目前仍是欧洲主要经济体中对求职者最具吸引力的国家。在英国寻找工作的外国工人多于寻求离开的英国国内员工。

教育方面,伦敦是全球教育体系最发达的城市之一,也是英国优秀中小学最多的地区。

而且,伦敦还拥有一些全球最好的学校和大学,并连续多年被QS评选为全球最佳留学城市。其中,帝国理工学院、伦敦大学学院UCL,伦敦国王学院均位列全球前50。

目前,不少前来英国抢购房产的海外买家就是奔着伦敦的教育资源而来,想为孩子接受优质教育提前铺路搭桥。

另外,在医疗、税收、法律等方面,伦敦也具备一定的优势。

也正是因为这些优势,让伦敦的房产成为了很多富豪们的刚需,尤其是经济动荡期,这些优质房产也成为了人们抵御通胀的一种手段。

Robert Irving Burns的总经理Antony Antoniou甚至直言:“在当前的金融环境下,投资首都的优质资产相当于投资黄金。”

不过,就目前情况而言,伦敦豪宅市场也存在一定挑战,那就是市中心黄金地段的供应不足现象仍然非常严重

机构指出,随着英镑下跌,很多卖家可能会推迟上市,这会继续加剧黄金市场供不应求的现象。

业内人士Louisa Brodie指出,目前一流的库存很低,虽然这些房产经常高于要价卖出,但因为汇率,仍然比去年这个时候提供了更好的价值。

她还认为未来还会有更多类似的情况发生,即果断的国际买家会迅速抢购优质房产。

在伦敦黄金地段市场工作多年的Peter Wetherell也表示,目前市场缺乏优质库存,因此现在是一个很好的买入机会。他的建议是:“现在购买,售完即止。”

最后,我们再来简单说说英镑下跌造成的负面影响。

不同买家不同策略

虽然,英镑下跌会创造汇率优势,但也会给抵押贷款市场带来压力

目前,由于英镑下跌后外界对英国央行加息的预期增强,很多抵押贷款机构也撤回了新的住房贷款产品,等待央行的进一步行动。

一些分析师预计,明年英国央行的基准利率将上升到6%左右。届时,英国的抵押贷款利率也将有所上升,尤其是申请了浮动利率贷款产品和固定利率产品即将到期的买家,将面临巨大打击。

潘森宏观的首席经济学家Samuel Tombs就警告称,如果抵押贷款利率上升到6%,在2023年上半年,再融资2年期固定利率抵押贷款的平均家庭每月偿还额将从863英镑跃升至1,490英镑,即增加597英镑。

这也意味着,一旦加息,对于房主来说,每月还款压力将大幅增加。

不过,英国央行是否会加息至6%尚无定论,具体造成的影响也只是猜测。

因此,我们也建议不同的买家可以采取不同策略。

对于以现金为主的买家,可以把握好目前的英镑汇率窗口期,获取较大折扣。

而对于想要申请贷款买房的人,我们也建议大家把握好手中已有资产,静观其变。