我们最近跟大家讨论了关于买房投资应该买在哪个区域的方法论。总结来说，就是要选占据了一个或多个基本要素的区域：就业岗位密集，学校，商圈，配套设施，交通枢纽…… 其实非常好理解，
选择的时候只需要设身处地的想一想，如果是你自己要租房子，你会想住在哪里？
选哪里好的总体思路是很清晰的，但我们今天想要继续说：
哪一些区域，最好不要买。
一句话总结，以上基本要素一样不占的就要非常慎重考虑。
以下三种类型的区域，建议入门者绕道而行。
1，地段偏僻的乡村不是你的目标
全世界都知道英国的乡村风景优美，田园浪漫，像油画儿一般…… 多少人都有强烈的冲动在如此静谧的地方买一栋房子，有田有地，春暖花开，云卷云舒……
但是，cottage类型的房产比较适合作为度假出租屋，在买房租赁（Buy to Let）市场上属于：“非主流”。原因是乡村人口密度低，大多数选择居住在乡村的家庭会倾向于自己购买而非出租。所以作为buy to let投资，每月租金收入很难有一个持续的保证。
一句话，很少有人会在乡下租房住。
没错，这样风景如画的cottage是很多人的梦想，想在这里安安静静地养老……但是这样的房产出租多数出现在短租型的假期租赁holiday lets 中，很少在主流的房产出租网站上出现。
除了租房的因素外…
城市和周边的增长也是一个原因。 小地方房价便宜，虽然有些租金回报高，但是capital gain基本不涨啊！ 经常肯能买了5年之后房子还是这个价格….
因为我自己也在投资，所以跟英国的一些中介关系也比较紧密..
经常就可以看到他们发给我的一些类似下面那样的楼盘…
新房，freehold永久产权，house.. 租金回报7.1%
是不是每一个卖点都很吸引人？
然而同时也要注意…
这个地方，在Doncaster旁边的Blaxton。 也就是下面地图里红标的那个地方…
Doncaster本来就已经是一个小镇不是大城市了，谢菲尔德，利兹，林肯，曼彻斯特这些大城市都在很远以外.. 更关键的，这里没有铁路…..
这样的房，就算租金回报能有7.1%, 未来的房价增长也十分堪忧。 没有推动增长的因素啊！
这就是为什么凡是我看中觉得可以买的房，都是一些至少租金回报>7%，同时还要交通便利，在大城市或者离大城市不远，有未来增长潜力的地方。 比如这个: 在现在的环境下该投怎样的Buy to Let? 我的选择是这个
2. 就业岗位贫乏的区域应尽量避免
（或没有便捷交通连接就业岗位密集的大城市）
举一个非常典型的例子，Haverhill是位于剑桥大郡的一个小镇，距离剑桥只有20英里，但这个小镇本身没有火车站，因此无法非常便捷的搭乘公共交通工具往返剑桥市中心。
也就因此，缺少职业型的租客，这个区域的房价一直被甩在该区域的末端。Haverhill 三居室且状况非常好的独栋房产基本在25万镑-27万镑左右
而不远处（距离15英里以内）的Newmarket小镇，差不多条件（甚至略差）的三居室独栋房产售价起码在35万镑以上。
房价一下差这么多，就因为，这里有火车… 坐火车到剑桥只要24分钟，到伦敦是1小时18分钟……
3. 溢价已经很高的区域要慎重考虑
如果高房价能带来同等高比例的租金回报，那么购买溢价高的区域也无妨。但是一般情况下，在房价很高的区域，房租并不成比例提高，这也导致其投资回报率的降低。
比如这样一套位于伦敦金丝雀码头Canary Wharf的高档公寓，价值高达250万英镑，月租金大约3000磅，简单计算下来，这种高档公寓的租金收益率只有1.4%……
比如这样一套位于伦敦金丝雀码头Canary Wharf的顶层Penthouse，价值高达250万英镑，月租金大约4000磅，简单计算下来，这种高档公寓的租金收益率只有1.9%……
然而这样一套位于伦敦北边城市：诺丁汉（Nottingham）的半独立式别墅，看起来相当普通，房价也只有20万磅，却能产生900磅左右的月租金，租金回报率达到5.4％！
溢价太高，不但租金回报率低，一旦出现任何消息面或者金融面的影响，价格受到影响的可能性也更高。
如果只是为了炒楼花… 那么太贵的房子，不但英国本地人买不起，有因为无法贷款（一来因为买楼花的英国有规定不房贷，二来房价高租金回报低就算自己买下当房东银行不批贷。） 那么接盘的只有其他的海外投资者。 那大家都不傻，为何要去接炒楼花加价的房？
举个例子，去年前年特别火的区域伦敦巴特西电站（Battersea），那一片整个被改造成了奢侈的公寓聚集地，一栋又一栋漂亮的住宅楼，bling bling的抓住我们的眼球，当然，价格……
比如这套最靠近河边的2室一厅，要价155万英镑……
每月的租金大约2380英镑，这样算下来，租金回报率是1.84%。
再比如这套靠近Battersea 公园的一室一厅，要价72万5千英镑……
每月租金1800英镑左右，租金回报率2.98%……
普通的一室两室的价格，从上面也可以看得到，高得吓坏了英国当地人……溢价如此高，租金回报率如此低，又大多数都是买得起得海外买家…. 之后想转手更难…..
你也就明白为什么这个区域我一直先不碰…..
以上我们讨论的需要尽量避免的区域，仅是针对新入门的投资者的总体指导。具体的购房项目，可以和我的个人微信fangquanuk 进一步讨论。
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