英国政府将出面解决高楼易燃外层危机!专家:业主短期内难受益…

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关注过房产圈文章的人,都知道我们曾多次说过英国一类存在问题的房产——具有ACM覆层的高层建筑。

由于这类房产在建筑外立面使用了高层建筑外墙覆层(ACM Cladding),因此,具有较大的火灾安全隐患。

这类房产不仅住着可能不安全,业主有时还需要自掏腰包支付一定的维修费,而且,由于政府的一些限制,其贷款和转售通常也非常之难。

因为这些问题,近年来,ACM覆层危机也一直是政府和很多业主关注的焦点之一……

不过,就在近日,有好消息称,新任住房大臣迈克尔·戈夫(Michael Gove )计划出面解决ACM覆层的问题。

据媒体报道,戈夫将要求开发商提供40亿英镑的资金,用于拆除外墙不安全的覆层,否则就要向他们征税或者采取法律措施。

那么,这项计划如何实施?谁将收益?对业主又有什么影响呢?

在详细讲述这些内容前,我们先来交代一下这件事的背景,给大家说说ACM覆层危机到底是什么。

ACM覆层危机是个啥

实际上,在买房时,很少有人会关注到建筑本身所使用的材料,ACM覆层的问题也是在伦敦格伦费尔大厦(Grenfell Tower)火灾后发现的。

2017年,24层高的格伦费尔大厦遭遇大火,尽管政府派出了200名消防员和40辆消防车参与救援,但由于火势蔓延迅速,这场悲剧还是发生了,最终导致72人丧生。

这场悲剧让人心痛不已,在事后的调查中,人们发现,此次火灾的迅速蔓延可能与大楼外使用的高层建筑外墙覆层(ACM Cladding)有关。

实际上,在格伦费尔大厦火灾前,ACM覆层因为平整度高、重量轻以及成形性好等特点,一直很受欢迎,很多建筑外层都用过这种材料。一些老建筑翻新时也会用到ACM覆层。

但这次火灾后,人们发现,ACM覆层的核心材料采用的是聚乙烯,十分易燃,会加速火势发展,ACM覆层也变得让人“敬而远之”。

而自那以后,英国政府也越来越重视高层建筑的防火安全问题,开始加强对高层建筑外墙材料的检测,并要求建筑商拆除超过18米高的建筑物上不安全的易燃材料。

然而,距离格伦费尔大火已经过去了几年,英国仍有很多建筑还未完全拆除易燃覆层。

在此前接受媒体采访时,迈克尔·戈夫也承认,政府无法“绝对准确”的确定有多少建筑物仍有易燃覆层,他认为可能有上千座。

不过,除了建筑本身的火灾隐患外,对住在具有ACM覆层建筑的业主来说,困扰他们的绝非安全这件事那么简单。

在火灾发生后,英国政府还颁布了一项新的规定,对于位于高层建筑的公寓,买家在申请贷款时,必须向银行提供建筑外墙防火审查证书(Externalwallfire review, EWSI),即证明该建筑符合当前消防安全法规后,才能批准抵押贷款。

也就是说,业主想要把房子转售出去,必须要提供EWS1证书,机构才会给接手买家贷款。

如果业主提供不了EWS1证书,机构将拒绝放贷,这种情况下,要么找到现金买家,要么就会面临卖不出的风险,很多业主迫不得已还会通过降价的方式出售房产。

起初,EWS1证书是为18米以上的建筑设计的,但随着政府建议的变化,EWS1范围也扩大了,几乎涵盖了任何高度的建筑。

不过,更让业主们郁闷的是,现实中EWS1证书很难申请到。

这是因为EWSI证书需要经过专业评估员的评估,但目前有资格对其建筑外墙安全性进行审核的评估员很少,因此评估十分花时间。加上一些评估员担心一旦自己参与评估的建筑有问题,就需要承担相应的法律责任,往往不愿意进行评估。

而且,获得EWS1证书的费用不菲,一些机构称,申请该证书一般需要花费至少6,000英镑,多则需要2万到3万英镑。

另外,还有一些业主可能买房较早,也没关注过这类问题,直到卖房时才被告知需要EWS1证书,几乎没有什么时间提前准备,这也导致他们错过了转售的最佳时机。

总之,这样一项规定的出台,使得很多无法申请到EWS1证书的二手高层公寓在市场的竞争力大幅下降,贷款和转售也变得难上加难。

原本的资产变成了“烫手山芋”,受影响的民众们也是抱怨连连。

面对舆论压力,自2020年底以来,英国政府接连宣布,对于无覆层(Cladding)的建筑,以及高度低于18米的建筑,将不再需要EWS1证书

但实际上,直到现在,一些卖家表示,这一政策并未真正落地,很多贷款机构为了保险起见,仍要求业主提供EWS1证书才能放贷。

看到这里,相信大家也能明白英国政府为何要出面解决这一危机了。

那么,英国政府这次提出的新政又是什么呢?

政府如何解决ACM覆层危机

据媒体报道,住房大臣迈克尔·戈夫已经确认了一项计划,要求开发商提供40亿英镑,并制定计划,在今年3月之前帮助修复ACM覆层。

戈夫还表示,拒绝这一计划的开发商可能将面临税收或法律措施。

1、谁将受益?

政府的最新计划主要针对11米至18米高的具有易燃覆层的建筑,未来业主将无需自掏腰包支付拆除这些建筑ACM覆层的费用。

据粗略统计,目前高度在11至18米之间的公寓楼大约有3.8万座,这项计划将让业主们省下一大笔钱。

业内人士预计,想要维修ACM覆层,每位业主面临的平均成本大约是4万英镑,但最终花费有时可能会飙升至10万英镑。

2、谁来为该计划买单?

对住户来说,自行改善ACM覆层的成本显然是很高的,因此,政府认为这一成本应该由开发商来承担。

这也意味着开发商未来需要支付40亿英镑的账单来修复ACM覆层,据悉,整个行业还必须制定“行动计划”,以确保筹集到充足的资金。

目前,政府尚未宣布这些计划会涉及哪些开发商,但媒体预计,所有年利润在1,000万英镑及以上的房屋建筑商都可能会受到影响。

另外,媒体还称,为了让开发商配合这项工作,政府已经宣布了一些“保障性措施”。

比如,给予住户长达30年的期限,允许他们对建筑存在缺陷的公司追责。

还比如,如果有开发商不合作,政府可能会切断对它们的资金支持。

再比如,政府还将成立一个专门的监管团队,来“披露”那些应该对不安全覆层负责但却继续从中获利的开发商。

3、政策大概多久能落地?

据悉,迈克尔·戈夫要求开发商在3月初提出相应计划,他还计划在未来几周内与开发商会面,并将在4月复活节前报告相关进展。

但媒体认为,从以往的情况来看,资金落实通常十分缓慢。

实际上,早在2020年,英国政府就宣布将拿出50亿英镑的建筑安全基金,用于修复18米以上高度的公寓外墙易燃覆层。

但据媒体报道,该项计划的进展并没有像预期那么快,到目前为止,只有12个街区在获得资金后完成了ACM覆层的修复。

4、有ACM覆层的业主能出售他们的公寓吗?

对很多业主来说,最关心的还是这项政策出台后会不会有利于他们的转售和贷款。

虽然到目前为止,尚不清楚贷款机构是否会在没有EWS1证书的情况下为这些房产提供抵押贷款。但有业内人士认为,对业主来说,政府最近的新政无疑是个好消息。

他们表示,随着政府对这件事越来越重视,加之政府已经表示,希望开发商承担维修资金,这不仅会减少业主修复覆层的压力,也会减少此类房产在市场上受到的“歧视”,而未来,随着各项政策的落实,这部分房屋的转售和贷款也肯定也会比之前更加容易。

不过,也有专家表示了不同的看法,他们认为业主在短期内很难受益!

专家表示,首先,这些建议只解决了部分问题,对于11米以下高度的建筑没有提供相应解决方案。

其次,一些建筑存在的不仅是ACM覆层问题,还有其他非覆层缺陷,比如木制阳台、缺少防火设施等,修复这些问题可能和覆层的花费一样昂贵。而且,这些修复往往需要同时进行,所以需要等到所有资金都到位才行。

此前,Association of Residential Managing Agents对400座存在ACM覆层问题的房产进行了一项调查,结果显示,在18米以上的建筑中,解决与覆层无关的安全问题的成本为每套公寓2.6万英镑,而解决覆层问题仅为2.25万英镑。18米以下的建筑中,非覆层问题的成本高达3.8万英镑。

最后,专家还认为,政府尚未出台如何筹集到40亿英镑资金的细节,而且这笔钱对于解决危机来说实在是“杯水车薪”。据官方估计,解决覆层危机将耗资150亿英镑。

房产圈的结尾提示:

从近两年出台的计划来看,英国政府的确已经意识到了ACM覆层带来的问题,正在大力整改不合格的老建筑,而且,有消息称,政府还计划招聘更多火灾风险审查评估员,降低人们申请EWS1证书的难度。

但从实际情况来说,由于ACM覆层问题的复杂性,政策的真正落地往往还需要一定的时间。

因此,对于已经买了具有ACM覆层的公寓的业主来说,目前最好的办法就是耐心等待,看看政府后期会不会对这项政策进行更加详细的说明。

对于正计划买房的人来说,还是要提前做好了解和调查,尤其是想要买年代久的二手高层建筑时,一定要多长个心眼,确定是否有相应的EWS1证书。

如果实在拿不准的话,也可以考虑近几年的新楼盘,这些新楼盘开发时,相关规定已经出台,开发商开发时也会充分考虑这一点。