本周初，英国政府发布重磅消息：将正式推出由政府担保的5%首付的抵押贷款产品。
政府官网也在第一时间公布了这份名为“抵押贷款担保计划（mortgage guarantee scheme）”的政策细节。
而这一房市利好消息传出后，立即引发了人们的热议，很多朋友也纷纷来问房产君，这个政策到底是怎么回事？我能申请吗？能申请多少？又怎么申请呢？
今天，我们就为大家详细解读一下这个政策的方方面面。
一、什么是抵押贷款担保计划？
首先我们来说说这个政策是怎么定义的。
对买家来说，这个政府担保的首付5%的抵押贷款和普通的首付5%的抵押贷款没什么区别，买家在未来仍需支付全部95%的贷款额和利息。
但对银行来说，却非常不一样，由于政府作为担保人并会在买家违约时给银行提供一部分赔偿，相对降低了银行的风险，同时，也鼓励银行重新进入低首付贷款市场。
而从最终结果来看，买家有了更多选择，银行也能获得更多客户并降低风险，这显然是一个双赢的局面。
二、谁能申请该贷款？
从政府发布的文件内容来看，抵押贷款担保计划将持续到2022年12月，买家在购买英国国内价值不超过60万英镑的自住房时可以申请。
所以不能用来买buy to let出租房。
与此同时，首房买家（firsttime buyers）或者现有房主（currenthomeowners ）都可以申请 (如果现有房主是贷款来换房的话）。
但值得注意的是，该政策仅适用于新抵押贷款，不过，买家将有机会锁定至少五年的初始抵押贷款利率。
同时，因为很多贷款方有限制，这个5%首付的贷款不能用于购买新房，只能用来购买二手房。
并且在偿还方式上，只能本息偿还（repayment），不能只还利息（interest only）。
并且，虽然在英国政府的担保下，很多贷款方会推出这类5%首付的贷款产品，但是从以往经验来看，这类产品的利息都比较高。 下面的表格就是一个例子。
同样2年固定利率来看，首付40%的贷款，利息可以低至1.13%，但是5%首付的贷款，利息要3.69%
因此业内人士也有建议，虽然5%首付贷款推出了，但是还是推荐大家尽可能提高自己的首付，来降低利息。
但值得注意的是，该政策仅适用于新抵押贷款，不过，买家将有机会锁定至少五年的初始抵押贷款利率。
尽管有一些限制，业界分析称，这一政策的适用范围非常广，需求也将非常大。因为根据Rightmove的一项研究，60万英镑以下的房屋占英国目前待售房屋总数的86％。
不过，专家也指出，更多的首房买家将会因此受益，因为首房买家大多都会申请首付较低的贷款。
接下来，我们再来说说英国政府为何要提出这个政策。
三、政府为何要推出这项政策？
实际上，在今年3月初的春季财政预算中，财相里希·苏纳克就公布了这项抵押贷款担保计划。而在历时一个月后，政府也出台了更多的细节。
之所以提出这一政策，则与2020年的新冠疫情有关。
去年新冠疫情爆发后，很多行业受到了重创，对大部分刚刚步入社会的年轻人来说，由于工作经验不足，或正处于职业发展的初始阶段，财务也更容易受到影响，而这部分人，恰好就是即将踏上住房阶梯的那批人，他们往往需要首付更低的抵押贷款来购买住房。
然而，为了控制风险，在疫情爆发初期，很多贷款机构收回了低首付抵押贷款，5%首付的抵押贷款更是寥寥可数。
根据Moneyfacts的数据显示，截至2020年3月，市场上有391种5％首付的抵押存款。到2020年5月，这一数字已降至41种，而到2021年3月初，这一数字再次降到5种，而且这些贷款都是高度细分的，也就是说在特定情况下才能申请。
虽然随着英国疫情的好转和解封进程的加速，一些贷款机构也开始尝试推出低首付抵押贷款，但比起疫情前，买家目前的选择仍旧局限。
也就是在这样的一个背景下，里希·苏纳克提出了抵押贷款担保政策。一方面，政府担保可以帮助银行恢复信心，为买家提供更多选择；另一方面，政府也看到了去年印花税减免政策提出后对房地产市场，尤其是高端房产的促进作用，也希望这一政策能再次助推房市发展，并借此拉动经济的复苏。
而这个政策的效果也是立竿见影的，据Rightmove透露，在苏纳克宣布这一政策半小时之内，其抵押贷款在线计算器的使用量增长了85％，网站的整体访问量增长了16％。
接下来，我们再来说说大家最关心的两个问题，贷款可以在哪里申请，以及买家具体能贷到多少。
四、有哪些银行将提供贷款？
据苏纳克表示，英国最大的几个贷款机构，包括劳埃德银行（Lloyds），桑坦德银行（Santander），巴克莱银行（Barclays），汇丰银行（HSBC）和NatWest银行，都将在本月开始推出5％首付的抵押贷款。
另外，维珍金融（VirginMoney）将在下个月提供这类产品。预计未来还会有更多的银行加入。
五、买家能贷到多少？
目前，各银行尚未宣布这类产品的定价和相关细节，不过，大部分业内认为，即使有政府担保，银行仍会对买家的贷款能力进行检查。
就目前而言，贷款机构通常会为买家提供最高是薪水4.5倍的贷款，也就是说贷款额与收入是牢牢挂钩的。
那么，平均多少年薪才能获得首付5%的贷款呢？我们也将为大家简单算一算。
根据Rightmove的数据，全国首房买家的平均要价为200,692英镑，这意味着5%的首付大约为1万英镑。
在伦敦，买家需要支付的首付更高。根据Halifax的数据，伦敦首房买家的平均支出为489,098英镑，这意味着最低首付约为25,000英镑。
按照上述数据来算，全国范围内想要购买一套价值200,692英镑的房屋，年薪需要在42,368英镑。
对于伦敦的首房买家来说，以489,098英镑的价格购买房产时，则需要年薪至少为103,254英镑。
另外，如果是夫妻一起购买的话，可以按夫妻共同的收入来计算。
不过，尽管贷款机构仍会有一定的风险限制措施，但大多数分析人士认为，随着大型机构推出低首付抵押贷款产品，这将进一步提振市场信心，未来还将有更多机构跟进参与竞争，届时，买家的选择不仅有望增加，这也会在未来转化为更有利于买家的利率。
Defaqto公司的分析师Katie Brain就指出，政府担保的抵押贷款对于寻求两年固定利率的买家来说有很多不错的选择。
据Defaqto的分析，Natwest银行目前可以提供利率为3.9％的首付5%的两年期固定贷款产品，随后是巴克莱银行和Halifax，分别可以提供利率为3.99％和4％的首付5%的两年期固定贷款产品，而这几种产品都没有产品费。
六、这将如何影响房地产市场？
目前来看，这项政策将快速释放一部分被压抑的住房需求，并推动英国房产市场的发展。
根据政府公布的最新数据显示，过去一年来，人们对自有住房的需求大大增加。
数字显示，超过三分之二的租房者（68％）和已有住房的人（72％）都想要买房，而且，大多数人表示，疫情大流行让他们更加意识到了拥有房产的重要性和好处。
调查还发现，在新冠疫情期间，有76％的租房者和70％已有住房的人已经开始存钱为买房做准备。
而可以预见的是，随着买家需求的激增，这也将为英国房价的增长提供强劲支撑。
目前，英国的房价在政府多项利好政策的推动下，已经迎来了飞速上涨。
根据英国国家统计局(ONS)的数据，截至今年2月的一年里，英国房屋价格平均上涨了8.6%，达到了250,341英镑，这也是自2014年10月以来的最高年增长率。
在首都伦敦，受高房价基数的影响，同一时期的房价年度增长率为4.6%，但伦敦目前也是英国房价最高的地区，平均房价接近50万英镑。
当然，高昂的房价也意味着如果买家想要在伦敦安家落户，则需要支付比别的地区更多的首付，但由于伦敦区域较多，各地区特点十分不同，房价也不尽相同，房产君也根据Rightmove当前的数据特意整理了一份适合首房买家购房的清单，大家可以参考一下。
七、首房买家在伦敦选哪里？
1、Dagenham
平均房价:£318,592
5%的首付:£15,930
Dagenham隶属于东伦敦的Barking&Dagenham行政区，靠近泰晤士河北岸。目前该地区南部正在经历大规模重建，这也是泰晤士河门户（Thames Gateway ）重建区的一部分。
2、Thamesmead
平均房价:£321,378
5%的首付:£16,069
Thamesmead位于伦敦东南部，泰晤士河以南，横跨Bexley和Greenwich两大行政区。也是伦敦有名的重建区之一。
3、Erith
平均房价:£325,715
5%的首付:£16,286
Erith属于Bexley行政区，靠近泰晤士河，是Bexley议会重点发展的区域之一，也是当地的主要居住区，自1990年来因为重建工作得到了很大的发展。
4、Barking
平均房价:£334,837
5%的首付:£16,742
Barking属于Barking&Dagenham行政区，是当地行政中心，该地区南部的的工业区正在开展大规模重建项目Barking Riverside，这也是伦敦有名的重建项目之一。
5、Edmonton
平均房价:£352,619
5%的首付:£17,631
Edmonton属于行政区Enfield，位于伦敦北部，是宜家所在地。当地正在进行一项价值60亿英镑的Meridian Water开发项目。
6、Harold Wood
平均房价:£354,370
5%的首付:£17,718
Harold Wood属于行政区Havering，位于伦敦东北部，毗邻Romford，靠近Essex边界，预计横贯铁路延伸至Romford时，也将带动当地的发展。
7、Rainham
平均房价:£358,132
5%的首付:£17,907
Rainham也属于行政区Havering，曾是Essex的一个古老教区，比起Harold Wood，这一地区更靠近泰晤士河岸。
8、South Norwood
平均房价:£358,943
5%的首付:£17,947
South Norwood属于行政区Croydon，位于伦敦东南方向，该地区因为与之同名的公园而闻名，当地商业设施齐全，交通便利，也是伦敦一个重要的通勤区。
9、Feltham
平均房价:£363,352
5%的首付:£18,168
Feltham属于行政区Hounslow，位于伦敦西南部，离希思罗机场很近，可以方便到达伦敦市中心，当地有很多人在希思罗机场上班。
10、Chadwell Heath
平均房价:£366,438
5%的首付:£18,322
Chadwell Heath是伦敦东北部一个相对富裕的地区，分属于Redbridge和Barking&Dagenham行政区。
这里因为大名鼎鼎的私校Chadwell Heath Academy闻名，这所学校是Redbridge最好的学校之一，学生成绩远高于全国平均水平。
除上述地区外，其他适合首房买家的地区名单如下：
房产圈的结尾提示：
从抵押贷款担保计划的具体内容来看，英国政府利用房地产市场带动经济发展的意图是非常明显的。
而且，与之前针对首房买家的政策相比，这个政策对买家和房产类型均没有太大限制，覆盖范围广泛，更能带动买家需求，对于房地产市场的积极作用也是显而易见的。
另外，鉴于篇幅原因，文中没有对伦敦适合首房买家买房的地区展开讲解，如果大家想要深入了解上述地区，也欢迎添加我的微信BuyHomeUKSerena咨询。
