银行要帮首次购房者付印花税了?这到底是不是一个坑?

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最近英国有银行提供了这么一个贷款产品:帮首次购房者付印花税,代价是稍高的贷款利率。

具体来说,就是在贷款的时候,银行给予一定的现金奖励(cashback),这种方式其实一直都普遍存在,但巴克莱银行Barclays最新的贷款产品给出的现金奖励最多可以达到2500英镑!

要知道一般别家银行这种cashback的奖励最多不超过1000英镑……

银行推出这项贷款产品,目的在于减轻房屋购买者的高额印花税负担,那么这最高2500英镑的现金奖励意味着什么呢?

目前,英国相关政策规定,房价高于12.5万英镑的房产交易需要缴付印花税,如果购买一套价值25万英镑房产,要缴付的印花税2500英镑;而银行提供的最高2500英镑的现金奖励,刚好相抵!

巴克莱银行的这个贷款产品不仅仅针对首次购房者,换房的人也同样适用:

首付20%,5年期固定贷款利率为2.69%。

房屋价格在10万-15万英镑的贷款人可获得1250英镑的现金奖励;

房屋价值在15万-50万英镑的的贷款人可获得2500英镑的现金奖励。

也就是说,如果购买的房产超过25万英镑,自己补足超过2500英镑的那部分印花税就好了;

同样对于房子相对便宜的房产来说,那银行的现金奖励可能会比要缴付的印花税的金额还要多—一套15万英镑房产的印花税是500英镑(还能剩下750英镑进自己的口袋~~)

简直太爽了啊!
对于买房的人来说,贷款可以在房屋建造完成之前的几个月进行,而印花税则可以在交房之后的30天内交付,这就意味着银行所给出的现金,在时间上满足购房者缴付印花税的需求。

Stamp duty is a barrier to many first-time buyers
看起来,似乎真是个不错的贷款产品,但在商言商,这个东西,是不是真的有这么好?
首先,我们要注意的是,这个贷款的利率为2.69%,比其他的20%首付的贷款产品的利率要高

也就是说,这个贷款产品只适合于那些真的就差这个印花税这笔钱的买家。并且,这个产品对于那些房价相对便宜的买家比较划算,在印花税完全覆盖的情况下,因为贷款总额低,所以贷款利息总额也相对较低。
对此,贷款经纪人Ray Boulger表示:“这种贷款,房子越贵,对银行越有利,对贷款人越不利。如果买了一套50万英镑的房子,那这个贷款产品真的不太划算,毕竟贷款利息付的多了,现金奖励还只是那么多而已。”

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所以这样算下来,这个贷款产品最适合房子的价值在15万英镑多一点点的:能拿到最高2500英镑的现金奖励,印花税也不会太高。而Boulger先生甚至建议买家跟卖家商量,如果房价不够这个数字,可不可以把房价稍微定高一点,以拿到最高2500英镑的现金奖励—当然在买家可以承担的条件下……

也是玩儿得66666
再看看市场上类似的贷款产品如何。

现在利率最低的五年期贷款产品是汇丰银行,贷款利率在2.09%,贷款手续费为1196英镑—如果房屋的价格在20万到25万英镑,每个月的还款额为862英镑,五年还款总额为51,696英镑。

那如果用巴克莱银行的这款产品,每月需要还款916英镑,五年还款总额54,969英镑。最后算上现金奖励的2500英镑,汇丰的还是更便宜,能剩下773英镑。
那如果房子更贵一点,假设需要贷款40万英镑,首付10万英镑,那巴克莱银行的贷款现金返还也只有2500英镑,那购房者需要自己再支付额外的12,500英镑印花税。总体计算下来,五年内巴克莱银行的还款总额要比汇丰银行高出4,352英镑……

当然,如果真的需要40万英镑的贷款,那其实巴克莱的另一款贷款利率在2.45%的贷款产品会比较划算:尽管没有现金奖励,还是比有现金奖励的要便宜1,925英镑……
如果考虑现金奖励,West Brom的两年期2.69%固定利率也提供1000英镑的现金奖励。

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英国金融市场成熟灵活,市场上这么多的金融产品,琳琅满目地吸引着客户。

哪个借贷方最适合你,哪个产品最适合你,哪个年限最适合你,哪个利率组合最适合你……

每个人的具体情况都不同,适合自己的才是最好的。

 

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