426亿! 中投竞购失败, 黑石从高盛买下iQ学生公寓! 黑石为何敢出如此高价?
当时，房产君也在第一时间报道了这件事，具体参考链接：中投公司重磅出手竞购英国学生公寓！黑石集团虎视眈眈…
据悉，高盛最初开出的收购价为35亿英镑，但即便收购金额颇高，这个项目还是吸引了世界各地的投资者参与竞购。
而在最终入围的4家公司中，还有来自中国的中投公司（China Investment Corporation），当时甚至被视为最具竞争力的人选。
然而，在经历了一个月的谈判和竞标后，这场交易终于尘埃落定，但最终收购了iQ学生公寓的却是另外一家参与竞购的美国公司黑石集团（Blackstone）。
据FT报道，黑石集团此次收购的价格近47亿英镑，折合人民币约426.2亿，如此天价，不仅远高于高盛最初报的35亿英镑，也让这笔交易一跃成为了英国最大的一笔私有房地产交易。
那么，到底是什么原因让黑石集团愿意花费如此大的代价呢？
一、黑石天价收购意欲何在？
在阐述黑石集团为何会收购iQ学生公寓前，房产君觉得有必要先来介绍一下这家企业。
黑石集团是美国著名的私人股本、另类资产管理和金融服务公司，不仅是美国规模最大的上市投资管理公司，也是全球领先的另外资产管理机构。
黑石集团创建于1985年，其创始人分别是彼得·彼得森（Peter G. Peterson）及斯蒂芬·施瓦茨曼（Steve Schwarzman）。
黑石总部位于美国纽约曼哈顿大道，除了在美国有8个办事处，在全球各大城市，如伦敦、巴黎、悉尼、东京、新加坡、北京、上海、香港和迪拜等地都设有办事机构。
2007年，黑石集团通过40亿美元的首次公开募股(ipo)成为上市公司，成为首批在公开市场上发行其管理公司股票的大型私人股本公司之一。
截至目前，黑石集团的资产管理规模达到了5,710亿美元，其中不动产资产规模达到了1,630亿美元。
可以说，投资地产，尤其是商业地产，一直是黑石的拿手好戏。
自1992年以来，黑石就将名下的房地产基金用于投资住宅、城市办公楼、分配和仓储中心以及房地产公司等，也曾投资了希尔顿酒店集团、EQ Office这样的知名企业。
在去年的文章中，我们也盘点过黑石在英国伦敦的大手笔，自2015年以来，在4年多的时间里，黑石在伦敦就买入了13栋办公楼。
并且，通过出租，以及翻修再次出售等方式，黑石通过这些办公楼竟然大赚了十多亿英镑！
当然，作为一家成熟的投资公司，看好地产并不是没有道理，因为这些办公楼具有低风险，收益稳定的特征。
不过，在学生公寓方面，黑石却相对谨慎一些。
2017年，黑石以4.6亿英镑的价格，将有6,500个床位的学生公寓项目卖给了加拿大退休金计划投资委员会(CPPIB)旗下的Liberty Living，似乎宣告着黑石将退出英国学生公寓市场。
谁曾想，就在去年年底，媒体曝出，黑石再次加入了对 iQ学生公寓的竞购。
据FT当时的报道，2019年12月，全球私募基金之王黑石和加拿大房地产巨头Brookfield联手出价40亿英镑（约370亿人民币），欲收购英国最大的学生公寓集团——iQ学生公寓。
消息一出，人们猜测黑石这是打算重回英国学生公寓市场了。如今，在当初40亿英镑的出价之上，黑石再加7亿英镑，显然，黑石对于此次iQ学生公寓的收购是势在必得了。
那么，黑石为何先抛售了自己手中的学生公寓项目，转过头又开始重金求购iQ呢？
这一切还得从英国脱欧以及鲍里斯政府对于国际学生的政策上来说起……
去年年底，保守党在提前大选中一举击败工党，鲍里斯在英国下议院拿到了绝对的话语权。随后，英国便如期于今年1月31日顺利脱欧。
投资界对于英国脱欧后的看法普遍是“风险与机遇并存”，业界尤其看好脱欧后伦敦的发展前景和发展潜力。很多人认为，脱欧后的英国由于没有了欧盟的“束缚”，会吸引更多的人才和国际学生前来。
再加上鲍里斯政府上台后也定下了一个颇具野心的目标，那就是将在英国的国际学生人数增加三分之一。
要知道，在的2017/2018年度，英国高等教育机构就读的国际学生就已经高达458,490人，占英国学生总数的19.6%。
如果这个数字再增加三分之一，那就会多出近15万国际学生！
这是多么庞大的一个数字，这对于英国的学生公寓行业来说，无疑意味着无穷的商机。
而且，英国政府并不只是嘴上说说，据房产经纪公司莱坊(Knight Frank)的数据显示，英国专门为学生建造的住宿市场，其价值已经超过了500亿英镑。
除了英国顺利脱欧外加政府政策支持的“双管齐下”，2020年年初的统计数据也有力地支撑了业界对于英国学生公寓行业的看好。
据英国各大媒体报道，英国各个大学的国际学生数量在过去一年出现了激增，其中，中国留学生数量的大幅增加是最大的功臣。
显然，黑石此次对于iQ的收购势在必得，正是看中了英国学生公寓市场未来的发展潜力和无限商机，并且足见其对脱欧后的英国充满信心。
黑石欧洲房地产主管詹姆斯•塞帕拉(James Seppala)表示:“从全球范围来看，就高等教育机构的绝对数量而言，英国处于非常领先的地位。而且，国际上对英国高等教育的需求正在不断地增长。”
即便将来英国的学生公寓市场没有如期高速发展，黑石集团还可以将买下的学生公寓改造包装成酒店或其他项目，而这种事黑石干起来可谓“驾轻就熟”。
对于房地产行业投资来说，其特点就是有着高额稳定的回报，尤其是在伦敦这样的发达城市，市场成熟规范，法律制度健全，外加人才济济，房地产行业的发展潜力无限，而这也是黑石看好伦敦，愿意大掏腰包的原因之一。
当然，黑石之所以十分看好这个行业，还有一个重要的方面，那就是这类学生公寓的资本增值能力十分强劲，以iQ学生公寓为例，从最初建立到现在出售，原主人高盛和维康信托（Wellcome Trust）就渔利颇丰。
二、高盛从中渔利颇丰
在2016年高盛与维康信托(Wellcome Trust)成立iQ之际，双方投资额为20亿英镑。
据一位知情人士透露，后来iQ也曾考虑过进行IPO，但后来还是决定放弃上市，这样将来出售的话，价格会更好谈，也会更加方便快捷。
事实证明，高盛当时的举动是多么明智。四年不到的时间，iQ就从当初的20亿英镑飞涨至如今黑石集团给出的47亿英镑的天价，足足赚了27亿英镑。
按照高盛持有iQ 72%的股份来算，这单交易将来正式敲定后，高盛将从中获得近34亿英镑的现金流。这笔钱对于一家去年底投资组合总价值为620亿美元的企业来说，无疑是一笔非常可观的收入。
即使不算出售iQ的这笔收入，其实近些年来，高盛凭借iQ学生公寓的良好运作也赚了很多钱。
如今的iQ是英国最大的学生公寓集团之一。
据iQ 2017-18年报数据显示，其去年年收入高达2亿英镑，同比增长了29％。
在资产增值方面，iQ总市值也同比增长了34.6%，租金方面则上涨了4.7%。
据相关评测机构预估，iQ旗下的资产组合市值在2019年就已高达35亿英镑，到了2020年其市值会进一步升高到40亿英镑。
那么，短短几年时间，iQ是如何成长为这样一个“香饽饽”的呢？
这与英国学生公寓市场供不应求的局面息息相关！
据英国高等教育统计局(Higher Education Statistics Agency)的数据显示，与2017年至2018年相比，2018年至2019年英国就读高等教育的学生人数增加了2%，至240万人。
但各大学校为学生提供的专用床位数仅有659,478 张，如此推算，英国大约超过三分之二的学生其实是没有宿舍可住的，只能自己去外面找房子来解决住宿。
而iQ正是在这样的市场环境下，一步步发展壮大起来。很多人不禁要问，既然iQ已经成长为一棵“摇钱树”，高盛为何还要卖掉它呢？
其实，此次出售与高盛内部投资战略的转移有着密不可分的关系。
高盛首席执行官所罗门(David Solomon)说道：
“集团希望将其投行业务更多地转变为从外部客户那里筹集资金的收费业务，而不是继续严重依赖于用自己的钱进行投资，而且集团今后打算去投资那些资本金要求较低的企业。”
而出售iQ的股权不仅可以使高盛重新获得大量现金，也可以借此进行投行业务的战略转型，这将与高盛集团的发展战略保持一致。
不过，估计高盛自己都没有想到，想要出售iQ的消息一经发布就受到了市场强烈的追捧，黑石集团更是愿意出比要价高出12亿英镑的“天价”。
那么，作为“香饽饽”的iQ公寓项目，其目前的发展情况又如何了呢？
三、iQ目前的发展
提前学生公寓，很多人可能和学生宿舍傻傻分不清楚。
实际上，这类公寓不同于传统学生宿舍，指的是位于学校周边，由开发商开发建立的，专门提供给大学生居住的私营学生公寓（Purpose Built Student Accommodation，PBSA），允许机构投资者或个人投资者购买。
这些公寓通常包括单间或套房，不仅提供WiFi，甚至还有健身房、电影院、咖啡馆、餐厅等公共设施，有些还有24小时安保服务。
前面我们也说过，由于英国的大学宿舍供应量严重不足，很多投资公司和机构就嗅到了其中的商机，开始进军这一行业。
2007年，英国英国最大的慈善基金会之一维康信托（Wellcome Trust）开始投资学生公寓。
2013年，高盛联合灰星地产公司（Greystar）开始联手打造英国学生公寓。
时隔三年，已经在学生公寓领域耕耘了许久的维康信托和高盛走到了一起，维康信托旗下的学生公寓也与高盛旗下的Prodigy Living进行了合并，并且成立了iQ学生公寓。
自此，高盛持有着iQ学生公寓70%的股份，维康信托持有28%的股份，其余的股份则归灰星地产所有。
在几家公司合并后，iQ学生公寓公司开始进行积极的扩张。
2017年，iQ还以8.69亿英镑的价格从国际投资公司LetterOne手中收购了学生公寓Pure Student Living，将业务扩张到了爱丁堡、约克、巴斯和布莱顿等11个城市。
如今，iQ学生公寓已经发展为英国最大的专为学生提供住宿的机构之一，并且在伦敦占据着最大市场份额，公司共拥有约600名员工，董事长是苏格兰皇家银行的前董事彭妮·休斯(Penny Hughes)。
截至目前，该公司已经发展了67个公寓项目，床位共计28,000张，覆盖全英国27个重点大学所在城市。
其中，五分之四以上的床位位于罗素集团(Russell Group)大学所在城镇，未来还计划再增加4000张。
不仅如此， iQ学生公寓也非常重视中国市场。为了欢迎中国学生，公司还专门设置了中文页面，这也是除了英文以外的唯一外国语言。
作为一家发展多年的学生公寓公司，iQ学生公寓已经拥有相对稳定的客源。
那么，黑石集团在收购iQ学生公寓后，又会有哪些发展战略呢？
四、黑石的未来布局
在收购iQ学生公寓后，黑石集团欧洲房地产主管詹姆斯•塞帕拉表示:
“英国的高等教育享誉全球，我们很高兴能够投入有意义的资金，以支持iQ的进一步增长，并继续为全国各地的学生提供最高质量的住宿。”
目前，该公司表示，未来将对现有的一些学生公寓进行整修，并且积极扩展新的开发项目，不断增加目前的床位数。
此外，有媒体报道称，黑石集团已经获得了一只140亿美元的沙特支持基金，并计划将这笔资金用于投资英国的基础设施。
据业内人士推测，该公司可能会利用这笔资金投资于电力、水、光纤互联网、数据中心和移动通信塔等领域，而这些领域很有可能使得该公司的地产项目受益。
不管，黑石集团未来如何布局自己的学生公寓事业，但这次收购也反映出黑石面对优质的投资项目毫不手软。
随着英国脱欧的完成，英国迎来了一个更加开放的投资环境，留学产业也是英国大力发展的支柱型产业之一。
而英国的教育本身就世界闻名，很多家长不惜余力选择将孩子送到英国学习，而学生一直都是租房的主力，从这点来看，这47亿虽然价高，但并不亏~
