以前我们提到过关于老年人卖掉房子去南边一点的城市租房养老的现象。这次则是要来说说英国老年人中“大房换小房”（Downsize）的现象。
这批老年人被称为“最后一次购房者”（Last-Time-Buyer），与首次购房者相对应。他们的年龄高于55岁，拥有至少一套自己住的房产，在未来几年内想要“大房换小房”。
所谓 “大房换小房”，说的是老人们希望卖掉自己现在住的独立别墅detached house 或者联排别墅 terraced house，转而去买面积更小的平房（bungalow）或是公寓（flat）。
一方面是老年人行动不便，两三层高的房子对他们的日常生活来说已经变得不是那么便利。何况房子的维护也是需要花费不少精力的。
其次是卖掉自己的房子，转而去买一个面积更小一点的平房可以从中获取一大笔额外的资金，老年的生活也会因这笔巨大的款项而更加丰富和舒适。
可以说，Last-Time-Buyer，也是市场中的另一类刚需人群。
潜在的 Last-Time-Buyer有多少？
据数据统计英国有310万年龄超过55岁，且拥有房产的人家（夫妻）。
这批人之中，有39%想要卖掉自己的房子，转而去买面积更小的房型。3年时间，这个比例上升了7%。
也就是说，英国现在有约120万户老年人家，想要“大房换小房”。并且随着他们年龄的增加，这个需求会更加强烈。
那么像这种适合老年人居住的公寓或者平房的供给量是多少呢？
每年仅有7000套。根本就连需求量的一个零头都赶不上。
尽管从本质上来讲，这些老年人有地方住，不足以和那些没有房的年轻人一样成为一个广泛的社会性问题。
但是依据保险专家Phil Bayliss称，“随着年龄的推移，老年人在搬去更适合他们居住的房子之后，因意外引起的就医概率会减小50%，省下40%的NHS额外支出。”
“我们的调研小组曾对55岁以上有大房换小房意向的老年人做过一个调查，其中49%表示–市场上根本找不到符合自己要求的房子，另有29%的人表示房型符合，但明显就不是给他们建的。哪怕卖掉自己的大房子都买不起。”
从2015年开始，政府领导人为稳住来自年轻公民的票仓,在住房战略方面的政策明显倾斜于首次购房者，使首房买家比例在今年恢复到了金融危机前的水平。开发商响应政策建了很多的经济适用房，对于“大房换小房”的需求自然就来不及顾及了。
然而就如之前所说，潜在的“大房换小房”人口比例在过去3年内多了7%，而与之相对应的是首次购房者比例达到了10年以来的峰值。因此 Phil Bayliss 分析，未来几年之内，政府的新建住房政策必然会向老年“大房换小房”人群倾斜。
现在我们和小年轻抢刚需房
以后我们可能就会和老年人抢刚需房
但如果真的市场上真的多出了很多 “老年适用房”，对我们投资人来说也是一件好事。
一方面，可投资金的选项又多了一个，120万需求量对应每年7000的供给量，投“老年房”不失为一个顺应形势的机会。但什么样的房是优质的“老年房”，还有待市场的判断。
2017年 Savills 给出的数据显示老年人更倾向于 新建的二卧公寓，或者是4卧以上的新房。地点则更倾向于市中心，或者在离原本居住地10英里范围内的新房。
这样基本的社交环境，还是一样的，老年人还可以和老邻居们日常交流；
同时新房有电梯，有车位，再也不用搬很沉的东西上下楼；
很多服务，安保和设施，也会直接上门
如下图所示：有“大房换小房”需求的老年人购买不同房产类别的比例
开发商都在造给年轻人住的经济适用房，数量有限，地段也不见得好到哪里去。有钱的买家揣着大笔现金没房子买。
这也侧面佐证了Phil Bayliss的观点，政府要整改住房市场，推动发展，吸引投资，老年人的“大房换小房”需求就不得不考虑。
房产圈的结尾提示：
据业内人士分析英格兰老年人对于“大房换小房”的需求日见强劲，在购买首房的年轻人比例已达10年来峰值的时候，政府及开发商很有可能出台政策鼓励兴建 “老年房”。
老年人在市场是一直以来都是不怎么被重视的购买力。 其实他们有足够的购买力，但没有足够的可选房源。或可成为目前还没有方向的投资人的一个机会。在房型上，他们更加青睐2室的新建公寓，或是多卧的平房，这样有电梯，有各种服务和设施上门。
如此看来，两室的公寓，不仅仅是首次购房者青睐的刚需房，投资者青睐的出租房，也是老年人喜欢的养老房，如此巨大的需求量……
