共享产权房主:房租、贷款、服务费压的我喘不过气,还不如不买直接去租房!

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眼看着,英国的房价越来越高,租金也连年上涨,受到最严重影响的,往往是中低收入的家庭。

由于房价过高,他们被排除在主流的房产市场之外,只能另辟蹊径,找到爬上购房阶梯的办法。

这时候,共享产权(The shared ownership)房,就映入了他们的眼帘。

Shared ownership是由英国地方政府房屋协会(House Association)所提供的一种福利政策。

根据这一政策,申请人想要买房的话,可以根据自己的经济实力先购买房产的一部分,一般是房产价值的25%至75%之间,然后对剩余的部分支付租金。比如,你支付了房产价值的25%,那你就拥有了25%的产权,剩下的75%则由某机构(通常是房屋协会)持有。

同时,Shared ownership计划还允许住户在未来逐步赎回剩余的房产所有权,这个过程有点类似于“一步一步爬上楼梯”,所以也被称为“阶梯式共有产权”(staircasing)。

咱们举个例子来具体说明一下。

假如,某人想买一套30万英镑的房屋,那么,按照Shared ownership最低只需支付房款25%的比例来算,他只需要支付7.5万英镑(30*25%)。

而且,值得注意的是,这25%的房款还可以通过申请抵押贷款的形式来完成,假设首付最低为5%,那么买家只需要支付3,750英镑就能得到一套房,然后每个月只需要还银行贷款和租金就行了。

而从明年4月份开始,政府将把最低购买比例从25%降低到10%,按照最新的这个比例,买家最低只需要支付30万*10%*5%=1,500英镑。

除了首付低,通常来说,房主每个月需要支付的租金也比普通租赁市场的要低,而且,随着对剩余房产价值的赎回,支付的租金也将同步减少。

原本,这个计划的初衷是为了帮助买不起房的家庭,早日爬上购房阶梯。

可过去的20年里,情况发生了翻天覆地的变化。首先是购房成本的螺旋式上升,紧接着又是近年来为了抑制通胀而带来的高利率……

共享产权的房子,一旦出现问题,将是一笔非常糟糕的交易。

业主现在面临着三重财务威胁——首先是贷款利息的增加,其次是房屋协会对其持有部分的租金上涨,再加上格伦费尔(Grenfell)火灾引发的建筑安全整治之后,建筑维护(包括覆层修复或24小时安保)的服务费也大幅上涨。

共享产权的协议,要求买家在接受资格评估时,承担他们能负担的最大股权。当他们完成任务并拿到钥匙的时候,他们的经济状况已经捉襟齐肘了。

伦敦东部的一位共享产权房住表示:

自2018年买入共享产权的房子以来,服务费几乎翻了一番。与此同时,她需要支付住房协会的“房租”从630英镑涨到了883英镑,贷款因为利息上涨,月供几乎也翻了一番。

现在,她每月的还款总额已超过2,000英镑。

尽管,过去一年,伦敦的租金上涨了近10%,但这些共享产权房的房主们认为,自己的境况,还不如在私人部门租赁的人。

雪上加霜的是,他们现在根本找不到买家,来接手这个并不划算的房子。

凡事总是有利有弊,Shared Ownership计划也不例外,它的缺点和风险主要有以下几个方面:

 

1、抵押贷款数量少,利率高

对于很多买家来说,吸引他们购买Shared Ownership房产的原因之一是,账户上不需要攒太多的钱,而且只要支付较少的首付即可。

但一个不争的事实是,很多贷款机构并不愿意提供此类贷款。一方面,他们认为购买Shared Ownership房产的买家还款能力较差,另一方面,由于Shared Ownership房产产权的不完整,无论是转售还是出租,都受到很大的限制,这也让这类房产的市场估值低于同地段其他房产。

即便是贷款机构愿意提供贷款,往往利率也更高

2、赎回剩余房产价值的费用高

很多人买房就是为了终结“租房”的现状,那些购买了Shared Ownership房产的买家,也并不想一辈子都给住房协会交“房租”,而是希望在有能力的情况下,不断赎回房屋的所有权,最终真正的买下这套房子。

然而,理想是丰满的,现实却是骨感的,虽然这类房子申请的门槛不是特别高,但赎回的难度确实很大,这其中一个主要的原因就是“贵”。

3、出租受限制,销售难度大

一些买家购买Shared Ownership房产时,也曾想过将其中的一间或几间房屋用于出租,通过“以租养租”的形式来减少每个月的开支。

但现实是,很少有住房协会允许房主拿福利性房产来“做生意”!

那么,出售又如何呢?

可以说,自由度也很小!

通常而言,为了保障此类房源不流失,政府基本采取了封闭运行的模式,往往在一定年限后,房屋所占土地所有权仍归住房协会所有。

而如果房主决定出售这类房产,则会作为股权而非房产的形式出售,不仅手续繁琐,审批时间还很长,一般需要提前至少8周做出售准备,而且要告知很多政府部门,还要缴纳一定的手续费。

尤其是出售时房主拥有的房屋产权没有达到100%,则限制更多,政府住房协会有权利指定买家,也就是只能在有资格的购房人中间转让,即便出售时房主已经拥有了100%的房屋产权,住房协会也会有优先购买权。

房产圈的结尾提示:

总体来说,Shared ownership房产的优势就是初期压力小,好像花点钱就能住进自己的房子里,但这个房子是不是真正属于自己的,还得心里打个问号。

而且,普通人买房眼下可能是为了自住,但长远来说,谁都希望能够随着时间的推移赚点房价上涨的钱,所以,奔着这点,大家买这类房产前也要慎重一些。如果真的打算加入这一计划,也需要仔细阅读合约条款,想清楚上面的几个问题。

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https://www.ft.com/content/18b931cb-5ab5-43c6-812b-50c57b4c7688