新冠疫情席卷全球，多国经济遭受着前所未有的冲击，英国也不例外。
然而，作为高净值投资者“宠儿”的英国房市，却在过去一年里，交出了一份让很多专业机构“大跌眼镜”的答卷。
在疫情刚开始肆虐的时候，几乎所有的机构都预测2020年，英国的房价将出现下跌。
然而，一整年过去了，英国的房价“不跌反升”，涨幅更是高达7.6%。
至于房价上涨的原因，可以说是多方面促成的，包括封锁导致的人们生活方式的转变、印花税假期政策的出台、政府的扶持以及英国房产值得投资的属性等等，这里我们就不再赘述了。
今天，我们主要来说下，疫情之下的英国租房市场。
一、租房市场“不香”了吗？
其实，早在英国政府首次宣布封锁措施时，很多人就担心这会对英国租赁市场造成不良的影响。
这种悲观情绪持续了整个2020年的夏天，直到年底数据复盘，人们才发现，租房市场也是异常的火爆。
根据英国国家统计局(ONS)的官方数据，在疫情为主旋律的2020年，英格兰的租金上涨了1.4%，威尔士的租金上涨了1.5%，苏格兰也上涨了0.9%。
而英格兰西南部地区的租金涨幅最高，达到了2.6%。下图清晰地描述了英国近五年来租金上涨的趋势。
分地区来看的话，英格兰和北爱尔兰的租金涨幅要远远超过威尔士和苏格兰。
另外，英国皇家特许测量师学会(RICS)去年12月的住宅市场调查报告显示，去年下半年租户需求开始急剧回升。
报告还称，未来3个月英国各地区的租金增长预期还会继续增强。
无独有偶，在JLL发布的英国房地产市场预测报告中，未来4年，英国的房价将增长15%，租金增长超过10%。
分地区来看租金涨幅的话，未来五年，伦敦的租金涨幅将高达15%。
从2020年初各机构对英国房市的预测来看，它们普遍是偏谨慎和悲观的（虽然最后被数据“打脸”）。
那么，为何放眼未来五年英国的租房市场时，它们又都一致认为会大涨呢？
二、租房市场为何依旧强劲？
房产君分析认为，租房市场之所以能够保持强劲，主要有以下几大原因：
1、供需失衡
供需关系永远是分析市场发展趋势的一大主要考量因素，而英国的租赁需求一直非常强劲。
官方数据显示，在2019/20年度，英国共有2,440万户家庭，其中约880万户家庭是租房居住，占比高达36%。在这些租房的人群中，有19%的家庭是向私人房东租房居住，家庭总户数达到了470万户，自2002年以来私人租赁行业规模翻了一番。
如下图所示：深蓝色圆环—私人租赁规模占比
尽管在封锁期间，很多人都被迫中止了搬家和租房的计划，但随着复工复学的开始，这些被推迟的计划很快就成为人们急需解决的问题。
果不其然，在第一次封锁结束后，英国的租房需求就开始全部复苏，同一时期要比2019年高出约20%。
而且，随着疫苗的普及以及疫情的消退，未来人们的工作和生活将完全恢复正常。届时，全球的学生们将会像往常一样重返校园，各行各业的工作人员也将重返工作岗位，这也将进一步提振英国租赁市场的需求。
而根据Hamptons的预测，到2025年，将有约600万户家庭选择向私人房东租房居住。需求不可谓不大。
但在供应侧，由于英国的土地面积有限，原材料缺乏，政府的质量把控又很严格，外加上劳动力不足等原因，英国的住房一直存在供应不足的问题。
英国房屋建筑委员会（NHBC）的数据显示，2020年英国只有123,151套新房完工，远低于2019年的160,319套。
住房不足，可出租的房子自然十分有限。
另一方面，近年来英国政府出台了一些针对租赁行业的改革政策，以淘汰一些不合格的房东，这也使得个人房东进入租赁市场的门槛相对有所提高，整体供应也必然会受到限制。
一边是源源不断增长的需求，一边是受到限制的供应，房租想不涨都难。
正因如此，多家机构均认为，英国租赁市场的供需失衡将在未来支撑大多数城市的租金增长。
数据显示，英国大部分地区的租房需求与出租房产供应之间的持续失衡，支撑了租金的增长，这也是2020年英国大多数城市的租金仍然会逆势上涨的一个主要原因。
2、年轻人买房变难
在之前的文章中，我们就说过，年轻人现在买房越来越难了！
据Halifax的数据显示，2020年，英国首房买家需要支付的平均首付款已经由上一年的46,449英镑升至57,278英镑，涨幅高达23%。
在首都伦敦，买房所需的平均首付比例更是达到了27%，金额也远远超过其他地区，高达130,357英镑。
这也就意味着，年轻人必须要拥有更多的储蓄，才能够买上早已心怡的房子。
但是，对于那些存款较少，又没有父母或家人帮忙的年轻人来说，很多人只能选择租房，越来越多的原本打算买房的人将不得不在租赁市场停留更长的时间，进而支撑了租房的需求。
3、生活方式改变
疫情期间，为了控制了病毒，英国政府采取了多次的封锁措施，居家办公让很多人开始对生活方式进行重新评估。
有多项调查显示，很多潜在的租客都在寻求更大的居住空间和户外空间，其中花园、阳台、家庭办公室等是他们会优先考虑的因素。
相较于买房，租房对于那些想要“换个生活方式”的人们来说，既简单易行又经济实惠。
且不说买房需要提前调研、实地勘察外加很多法律知识的学习，单就是首付款一项就能“劝退”绝大部分的人。
但租房不一样，在英国，很多房东提供的都是“拎包入住”式的体验，只要看好房源、谈好价格，你很快就能住进自己心仪的房子。
事实也确实如此，在很多地方，出租房屋总是更容易被抢购一空。
数据显示，现在租房的平均时间仅为16天，低于去年的20天。从挂牌到同意出租的时间为18天，也比去年的20天有所下降。
既然英国未来的租房市场前景如此广阔，那么，哪些地区更适合去做购房出租Buy-To-Let投资呢？
三、英国哪里适合购房出租？
Aldermore银行在一份城市跟踪调查报告中，评选了十大最适宜进行Buy-To-Let投资的地区。
该银行综合考虑了五个因素，包括：租金、收益率、房价涨幅、房屋空置率以及租赁市场人口占比，最终才得出了这份榜单。
在这份榜单中，曼彻斯特和剑桥以72分的成绩并列第一，伦敦仅以1分之差位列第二，牛津70分位列第三。
接下来，我们简单来说一说，这几个城市为何是最适合进行Buy-To-Let投资的地区。
先来看看曼城，素有英国“北境伦敦”之称的曼彻斯特能够位列首位，在于该城市在收益率和租房人数等核心因素上表现良好。据悉，曼城有31%的人口是租房居住。
另外，曼城的房价虽然近年来连年上涨，但2021年的平均房价为20.1万英镑，比起已经超过50万磅的伦敦还是要低很多，这也使得其容易获得较高的收益率。
而剑桥则与曼城并列第一，这里有举世瞩目的剑桥大学，作为国际名校，剑桥每年都会吸引全球的人才到此求学，同时，也为租赁市场提供了大量的需求。
另外，剑桥也是硅沼(SiliconFen)所在地，而且英国政府正在这一区域打造牛津剑桥科技弧（CaMkOxArc）计划，因此吸引了大批企业入驻，就业人数也在不断增长，房子自然不愁租。
最后，我们再来说说伦敦。
伦敦这次能够位列第二，是因为伦敦的租赁市场自有其优势。
一方面，伦敦的名校和名企几乎是英国各城市中最多的，这些都为伦敦租赁市场提供了稳定而庞大的需求。
另一方面，伦敦的房价虽高，好像做房东的门槛较高，但其租金也并不低，每个月能够获得的现金流也是非常可观的。
HomeLet的数据显示，英国的平均租金为979英镑，不含伦敦的平均租金为838英镑，而伦敦的平均租金为1,556英镑。
这里，房产君也多赘述几句，在做投资时，我们单单考虑租金收益率，显然是不够全面和客观的。
实际上，大部分人投资房产还是期待房价能够上涨，有较大的资本增值空间，或者资产持有期间，能够带来可观的现金流，但那些投资收益率高的地区，有时候并不具备这样的优势。
比如，有些小城市的租金回报率高达10%，很快就能收回买房的本钱，但是这些地区的房价却很熬人，有时候10年都不会有太大增长。
以回本时间普遍较短的苏格兰地区为例，伦敦房价在任一时期都远超苏格兰，甚至在2013年出现了大幅上涨，而苏格兰的房价却始终不温不火。
此外，还有一些情况，虽然出租收益率高，但也并不适合投资：
比如，单个月份来看出租收益率很高，但因为当地经济水平一般，人口流入少，空置率也很高；
再比如，一些地区的租金收益率高，是由于一整片都被一个或者多个职业房东买下，通过HMO和规模化管理达到的这样一个回报率，对于非职业房东，非规模化管理很难做到这么高的水平。
总体来看，英国购房出租市场的优势是十分明显的，租金收益率较高，房价增值潜力大，投资安全可靠。可以说，相对于股票等投资，购房出租是一个门槛低，收益大，风险又比较低的投资选择。
而对于海外买家来说，购置英国地产不仅能够获得高额回报，还能优化自己的资本配置，提高抵御外部风险的能力。
此外，在英国购买房产还会带来一定的附加价值，比如为子女的教育或留学打下基础，为旅游提供方便的落脚场所，为养老提供一个良好的环境等等。
目前，正值英国印花税减免政策窗口期，而英国政府还尚未向海外买家加征2%的印花税，如果大家想要进入这一领域投资，可以尽早入手，以免错过“抄底”的最佳时机。
