2026年8月初，英格兰住房署（Homes England）的年报里出现了一个让不少人愣住的数字。
那个被骂了十年的Help to Buy购房援助计划，到今天为止，给英国财政部净赚了17.4亿英镑。
这不是预测，也不是某家机构的推算，而是政府自己的账本。
1.政府当年借出去的钱，现在收回来了更多
时间回到2013年。
当时的财政大臣奥斯本推出帮助年轻人买房的Help to Buy计划，逻辑很简单。
年轻人攒不出首付，那就由政府补上一块。
买家自己出5%的首付，政府提供最高相当于房价20%的股权贷款，伦敦地区可以到40%，房价上限60万英镑。
关键在还款方式。
这笔钱不按当年借出的金额还，而是按卖房时房价的同等比例还。
房子涨了，政府跟着分；房子跌了，政府一起亏。
政府等于陪着这批年轻人一起做了一次房产投资。
十年过去，结果出来了。
2013年到2023年之间，这个计划一共发放了387,278笔股权贷款，其中328,346户是首次购房者。
截至目前，已经有213,713笔完成了全额偿还，占比超过55%。
这批已经结清的贷款，当初借出去的本金是119.8亿英镑。
收回来多少？132.2亿英镑。
多出12.4亿英镑，回报率10.4%。
另外还有一块收入。
这个计划的股权贷款前五年免息，第六年起开始计息。
从2018/19财年算起，利息收入累计5.1亿英镑，光是2025/26财年就收了1.519亿英镑。
两笔加起来，就是那个17.4亿英镑。
2.去年一年，这本账进账3.7亿英镑
更值得注意的是节奏。
2025/26财年，有32,276笔贷款被结清，原始金额20.2亿英镑，英格兰住房署实际收回22.4亿英镑，多出2.18亿英镑，单年回报率10.8%。
加上当年的利息收入，一年内为财政部创造了3.7亿英镑的正回报。
这个数字还在往上走。
英格兰住房署手里还有一个规模庞大的存量组合，230,000多户家庭仍然背着Help to Buy的股权贷款。
国家审计署此前的评估认为，这笔投资预计到2031-32财年可以完全收回，并实现整体正收益。
换个角度看，这十年里通过Help to Buy成交的房产总价值超过1,090亿英镑。
全英格兰每三套新房里，就有一套是靠这个计划卖掉的。
3.批评从来没有停过
必须说清楚，这份漂亮的账本并没有让争议消失。
国家审计署做过一次相当直接的评估。
结论里有一句话很扎眼：相当一部分参与者其实不需要政府帮忙也买得起。
政府自己委托的独立研究显示，五分之三的买家在没有这笔贷款的情况下同样能完成购房。
另一条批评更常见。
反对者认为，这个计划把需求端的钱直接灌进了市场，供给却没有同步跟上，结果是推高了新房价格，肥了开发商。
Persimmon在2018年成为英国第一家年利润突破10亿英镑的住宅开发商，那一年它卖出的房子里将近一半走的是Help to Buy通道。
当时的高管薪酬风波闹得很大。
住房慈善机构Shelter的说法是，这个计划抬高了房价、增厚了大开发商的利润率，对最需要住房的人帮助有限。
英国住宅建筑商联合会（HBF）本周发布的《Payback for Good》报告，正面回应了这些质疑。
报告的说法是，计划完成了它设定的全部目标：
增加了住房供给，帮助了买不起房的人，拉动了经济。
报告还提到，一份政府委托的正式评估今年早些时候已经完成并递交给了大臣，但至今没有公开。
HBF希望它能尽快发布。
4.十年后的今天，市场是另一副样子
Help to Buy在2023年正式关闭。
从那时起到现在，是英国六十年来第一次没有任何面向购房者的全国性政府扶持计划。
现在的环境和2013年完全不同。
英国央行在7月30日连续第五次维持基准利率3.75%不变，6月份CPI通胀率2.6%，仍在2%的目标之上。
8月初，多家贷款机构开始上调固定利率产品，两年期固定利率平均5.62%，五年期5.61%。
房价这边，Lloyds房价指数显示6月份英国平均房价299,330英镑，同比涨幅0.6%。
首次购房者房产的年涨幅是0.8%。
对2026年全年的判断，各家分歧不小。
Nationwide给出2%到4%，Lloyds给1%到3%，Zoopla估1.5%，Savills在6月把预测调整为下调到2%。
这正是理解那17.4亿英镑的关键。
政府赚到这笔钱，靠的是2013年到2022年那一波持续上涨。
过去三年，英国房价整体只涨了不到5%。
同一套模型放在不同的十年里，结果会很不一样。
5.这本账真正说明了什么
10.4%的回报率，摊到七八年的持有期里，听上去平淡。
但这只是政府那一份的收益率。
站在买家那一侧，算法完全不同。
一位2015年用5%首付买房的年轻人，政府出20%，自己借75%。
房价涨了10%，政府拿走自己那份对应的涨幅，剩下80%的增值全部归房主。
相对于当初投入的那点自有资金，这个杠杆效应相当可观。
这就是为什么英国房产的长期逻辑一直建立在时间和杠杆上，而非短期波动。
政府的账本还顺带证明了另一件事。房价指数化的股权贷款是一种可持续的公共资金结构，钱借出去，若干年后带着增值回来，再投入下一轮。
相比上世纪六十年代到九十年代那种纯补贴式的房贷利息减免，这种结构对国库友好得多。
6.接下来可能发生的事
住房大臣Matthew Pennycook正在评估是否重启这个计划。
但住房部门上周末的表态很克制：
目前没有推出新版Help to Buy的计划。
HBF提出的方案是一个改良版：
只面向首次购房者，并要求开发商出一部分资金，降低纳税人的成本。
开发商掏钱进来，风险共担，这个思路在业内讨论了一段时间。
现在能用的工具不多。
Freedom to Buy作为永久性的按揭担保机制从2025年7月开始运行，支持5%首付的95%按揭；
Lifetime ISA给25%的存款补贴；First Homes提供折扣新房；共享产权仍在运作。
Help to Buy在威尔士还活着，申请截止到2026年9月30日。
同一份年报里还有一段容易被忽略的内容。
英格兰住房署警告，可负担住房的建成量至少要萎缩到2027年，原因是390亿英镑的社会与可负担住房计划推进延迟。
2021至2026年那一轮计划正在收尾，新一轮的资金分配还没公布，不少大型开发商已经开始收缩以保护资产负债表。
供给在减少，需求端的支持又不到位。
这大概是Help to Buy账本被翻出来的真正原因。
一个被骂了十年的计划，最后给国库赚了17.4亿英镑，赚大了！
ref：
https://www.hbf.co.uk/research-insight/payback-for-good/
https://bmmagazine.co.uk/news/help-to-buy-174bn-exchequer-revival/
https://www.introducertoday.co.uk/breaking-news/2026/08/hbf-hits-out-at-lack-of-help-for-first-time-buyers/
