英国房价是涨是跌?这篇文章里,有答案……

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近日,英国国家统计局ONS的最新房价指数(UKHouse Price Index)新鲜出炉,也揭示了英国房地产市场在这段时间以来火爆的程度。

数据显示,英国平均房价在截至202011月的一年里上涨了7.6%,为近四年以来的最高涨幅

不仅平均房价涨到25万磅的高峰,几乎所有的区域都在高歌猛进。

其中,首都伦敦的房价更是一度飙升了9.7%,位列全国涨幅第一,并首次突破50万磅大关,达到新的历史高位

整个英格兰地区的涨幅也非常喜人,和伦敦并驾齐驱的约克郡&亨伯也上涨了9.7%,英格兰西南部和西北部涨幅为8.5%,东北部的涨幅为8.3%。

ONS表示,房地产的繁荣是由多重因素推动的,主要因素有英国政府于去年推出的印花税减免期政策,全国性封锁解除后被压抑的需求的释放,以及疫情大流行带来的“住房偏好的变化”,在这些刺激因素下,许多家庭都在考虑买房换房。

接下来,我们就重点来说说首都伦敦。

尽管在疫情爆发后,有一些悲观者一直在唱衰伦敦这样的大型城市,认为疫情将让居住空间更为密集的城市变得不再有吸引力,然而,事实却是,伦敦32个行政区中,几乎所有的行政区房价都在上涨。

其中,肯辛顿&切尔西房价涨幅最高,为28.6%,目前,该地区的房价已经超过了150万英镑。

另外,伦敦很多受首房买家青睐的刚需房地区,以及企业云集的新兴发展区涨幅也非常惊人,像是布伦特(Brent)房价涨幅达到了23.9%,伦敦金融城的涨幅为18.6%,默顿(Merton)、纽汉姆(Newham)的涨幅也均在10%以上。

目前,伦敦平均房价热图如下,越靠近市中心,房价也越来越贵。而一直是传统富人区的西伦敦,整体房价水平也相对较高。

ONS认为,种种迹象显示出,伦敦作为全球最佳城市的吸引力,凭借着高度发达的经济,完善的法律制度,优秀的文化教育,包容开放的氛围,伦敦一直是投资人心中的热土。

另外,由于4月份英国将向海外买家加征2%的额外印花税,这也可能刺激了海外投资人对伦敦房产的需求,引爆了高端房产市场。

实际上,作为英国最权威的统计数据之一,ONS的报告已经显示出了英国房产在抵御风险的能力。

然而,在该报告出炉之际,也有人对于英国房价的未来表示了担忧,一些人认为,随着印花税减免政策的结束,英国的房地产市场可能会面临着不小的冲击。

但事实真的如此吗?

对于这样的说法,有资深金融专家认为,房价的上涨可能还远未结束!

英国顶尖金融记者之一,《Dailymail》商业主编RuthSunderland认为:

“如果疫苗的推广取得成功,经济走出了冰冻期,市场很可能会证明悲观主义者是错误的,房价可能还将进一步增长,就像过去30年来一样。

而且,目前的利率也处于低位,加之,对许多人来说,房地产仍将是一项有吸引力的投资,事实也证明,作为英国经济基石的房地产市场非常富有弹性。”

那么,RuthSunderland是如何来看点过去这一年英国房市增长的呢?我们继续来看一看。

Ruth表示,首先来说,疫情迫使我们中的许多人在家里待了非常长的一段时期,这让人们对现有房产产生了很多不满,渴望搬到空间更大,条件更好的地方。

其次,尽管疫情让一些人失业,但还有很多人保住了自己的工作,在封锁期积攒了大量的储蓄,有能力将这些愿望变成现实。

再次,由于市场在去年春天的第一次全国性封锁期间被迫关闭,存在着大量被压抑的需求。所以,市场重新开放的那一刻,买家们将买房提上了议程。

紧接着,英国财政大臣里希·苏纳克推出了印花税减免政策,把购房印花税的起征点从原来的12.5万英镑暂提至50万英镑,既为买家节省了成本,也大大刺激了市场的需求。

最后,值得一提的是,为了应对疫情大流行,英国央行将基准利率下调至历史底位0.1%,从这一点,基本就可以判断房价会出现大幅飙升。

一个有趣的现象是,尽管有评论家预测人们将回归田园生活、选择在家工作,并离开伦敦,但事实是,首都的房价已飙升至创纪录的高位。

像肯辛顿和切尔西这样的高档住宅区,房价在过去一年更是上涨了近30%,当然,当地房价上涨还受到一些特殊因素的推动。

这其中就有很多富裕的国际买家,他们纷纷飞赴英国,想要赶在今年4月对非英国居民加征2%的额外印花税前完成交易。

但是,并非只有成熟的高档住宅区价格出现了上涨,在那些正在蓬勃发展的区域,价格也出现了上涨,这表明当影响力和优质资源集中在首都伦敦时,它仍将是雄心勃勃的人和有才华的人的蜜罐。

目前,有一些分析师认为,房价的上涨是不可持续的,在他们看来,经济是在政府的支持下人为支撑起来的。

当政府财政援助计划结束时,失业率将会上升,这会对房地产价格造成巨大冲击。还有人担心,印花税假期的结束可能会打击房价。

但是,如果疫苗的推广取得成功,经济走出了冰冻期,市场很可能会证明悲观主义者是错误的,就像过去30年来一直如此

从另一个角度来讲,抵押贷款仍然在人们能够承受的范围,利率预计不会很快提高,实际上,它甚至还可能进一步下降,这也会为房地产提供支撑。

而且,由于储蓄几乎不存在回报,对许多人来说,房地产仍将是一项有吸引力的投资。

所以,从整体上看,作为英国经济基石的房地产市场如此富有弹性,的确是一件非常好的事情。

那么,未来,英国的房市还会有如此大的投资潜力吗?

从Ruth Sunderland的分析来看,英国房地产市场仍然潜力十足,主要有以下原因:

1、疫苗接种计划如期进行,经济有望快速复苏

目前,已经有三种疫苗在英国获批使用,分别是:牛津/阿斯利康疫苗、辉瑞/BioNTech疫苗、Moderna疫苗。

英国已订购1亿剂牛津疫苗,4千万剂辉瑞疫苗,还有大量的Moderna疫苗和其他候选疫苗。

随着已获批疫苗的不断交付,英国的疫苗推广计划也正在如期进行。

截至目前,英国已有近500万人接种了第一剂疫苗,7天平均接种量接近30万剂。其中,63%的养老院群体已经接种了疫苗。

总体接种率为6.4%,位列全球第三。

英国政府的目标是,在2月中旬之前覆盖1,500万最脆弱的人群,并在春季结束时,向更多的50岁的群体和其他优先人群提供疫苗。

而到秋天,将为其余的2,100万人提供疫苗。

尽管英国距离完成接种目标任重而道远,但随着疫苗接种计划的逐步实施,英国也将逐渐回归正常生活,经济复苏指日可待。

2、低利率和抵押贷款的影响

目前,英国的基准利率处于0.1%的历史低位。很多分析师认为,英国央行将还在很长一段时间内保持低利率。

而在货币宽松的大背景下,市场间的资金也会进一步增加,这也为房价上涨提供了资金支持,一些优质项目必然会吸引热钱流入。

此外,基准利率的下降也会对贷款利率产生影响。

众所周知,很多英国贷款机构在全年疫情爆发初期缩减了贷款规模,但随着市场的重新开放,很多低利率、长期限的抵押贷款产品均有所增加,

此前,英国最大的房屋抵押贷款机构Nationwide发布消息,宣布将从1月13日起下调其抵押贷款范围内的各种产品的利率。

符合条件的首次购房者、普通购房者和共享产权房买家的抵押贷款利率都将下降0.40%。

另外,在这一消息宣布后不久,Nationwide就表示,将于1月21日起正式上调低首付抵押贷款的最高年限,将贷款价值比LTV为90%(首付为10%)的抵押贷款的最高贷款年限重新提高至40年。

很多人认为,Nationwide的这两项消息无疑是行业的风向标,意味着房地产市场对于买家的还款能力信心十足,而这也将增强了购房者购买信心,极大刺激买家需求。

3、就业市场弹性十足

很多人认为,由于新冠导致的连锁反应,英国的失业率未来还会进一步上涨,很多人因为财务问题,将很难买的起房或者支付房贷,届时房价也将会受到影响。

的确,疫情对就业市场产生了一定影响,但受到影响的大部分都是酒店、餐饮等行业,相比之下,电子、物流、互联网行业反而在疫情期迎来了更大的发展。

而且,英国政府也并没有对失业现象坐视不管,反而一直在扶持各个领域,推出了相应的援助措施,还在金融、科技、公共部门和科学等部门今年都增加了就业岗位。

另外,英国还推出了新的移民计划,大力招揽全球高精尖人才,而这些人的财务状况和消费能力也是毋庸置疑的。

4、英国房产是优质的自住和投资品

最后,撇开目前的特殊背景,英国的房价之所以动力十足,究其根本,还是因为英国房产不仅适合自住,更是安全可靠的优质投资品。

尤其是首都伦敦,作为全国资源最集中,经济最发达的地区,更是各城市中的佼佼者。

这里,有最优质的教育资源,有全球闻名的顶级大学……

这里,还有创下高额财富的金融中心,吸引了全球最强企业和最顶尖的人才……

这里,有超高的绿化度,空气清新,景色宜人……

这里,有非常多的知名历史遗迹,而在保留传统的同时,还有一系列的世界级设施,一流的文化、休闲景观……

在宜居性方面,伦敦是毋庸置疑的全球最佳城市之一。

最重要的是,伦敦更是投资人公认的风水宝地,无论是房产保值增值的能力,还是抵御风险的能力,都当之无愧位列全球前列。

即便有疫情影响,抢购伦敦房市的人也丝毫没有减少,在2020年上半年,伦敦写字楼获得的投资总额达到了32亿英镑,位居全球之首。

住宅地产中,2020年所有伦敦黄金地段的购房交易中,仅海外买家就投入了33亿英镑。

在这些买家中,中国买家主导了市场,截至去年9月,交易量占到了17.5%,交易金额超过5.8亿英镑。这其中,还有多笔交易是超过1,000万英镑的大额交易。

不仅如此,BeauchampEstates公司还预测称,伦敦的优质房地产的价值还将在未来12个月内进一步攀升。

综上所述,英国的房地产市场依旧动力十足,而且,随着经济的复苏,还将迎来新的上涨。