为了帮自己的子女买房,英国的父母们用尽了这各种手段,简直费尽心思!

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这几年英国房价的增长速度越来越快,英国的年轻人,买不起房的也越来越多。

在20年之前,乃至10年之前,哪怕是在伦敦,一个新入职场的年轻人也能通过自己的努力攒钱买到人生的第一套房。

而如今,伦敦就不用说了,全英国的房价工资比都已经突破8倍,正如很多专家所说,英国千禧一代的年轻人,可能有1/3一辈子都买不起房。

但这也并不是说英国的年轻人就没办法了…

国内的年轻人,买不起房基本得靠爸妈。在英国,这个情况也差不多。以往子女能独立买房的时候,英国爹妈不怎么管。

现在子女靠自己的能力买不起房了,英国的爹妈也开始使出浑身解数,帮着自家娃爬上房产的第一级楼梯。

一、父母帮出首付

最常见的是父母直接赠与,帮忙出首付。

多数家长也都是普通人,不太可能直接拿出全款给子女买房,不过可以拿出一个首付的钱赠与子女,让他们自己还房贷。

根据法通保险公司(Legal & General)的统计数据来看,2018年共有51亿英镑的购房资金来源于首房买家的父母。另有数据称英国父母银行的所占比例已经达到1/4,也就是说每4个首房买家,就有1个问爹妈要钱付首付。这还是英格兰整体的数据,如果是在伦敦,这一比例一定的远高于1/4的。

国内的投资人,也有很多自己出首付,然后以子女名义在伦敦购房的。如果子女名下没有房产,那么在英国买的第一套房同样可以享受首套房的印花税减免政策。

二、父母钱给子女付首付

然而,有的英国父母也不愿意直接这么把钱给子女。 一方面是处于自己养老的考虑,另一方面也是出于遗产税的考虑(如果赠与后父母在7年之内去世的话,是需要叫遗产税的)  那么,还有一种方法是父母“借钱”给子女出首付。

但这流程比较麻烦,需要咨询这方面的专业人士。而且如果以父母借款作为资金来源,相当于买房者有了额外的负债,银行可能会因此减少贷款的发放额度。能接受父母借款作为首付的贷款银行相对也要少很多。

三、抵押房产盘活资产

英国也有不少的父母,他们又没有丰沛的现金流,也没有足够多的现金储备,但是还是想要帮儿女买房怎么办。

于是不得已,他们会选择卖掉有价证券,或者抵押房产盘出资金(Equity Release)的方式给子女凑钱付首付。

前一种卖掉诸如股票等其它资产凑首付的方式还可以接受,后一种用Equity Release来帮子女凑首付的家长真可以说是“下了血本”了。

所谓Equity Release,就是老人们用自己的房子作为抵押物,按一定百分比贷一笔款出来。 在这个老人去世之前,这笔款都不需要还。等到贷款的老人去世之后,才需要连本带利一笔还清。 这时候贷方可能会回收拍卖掉当时抵押的房子,还掉需要还的部分,剩下的钱给子女。

这相当于是家长用自己的房子换了一套子女的房子。

通常这种贷款的利息很高,有的达到了5.1%。 这意味着大概每隔14年欠债就会翻一倍。 如果一个父母在60岁靠这种贷出10万英镑的话,等他74岁时就欠了银行20万英镑,到了88岁时会欠40万…

但是,为了能够盘活出一笔资金给子女买房,同时爹妈又可以住在现有的房子里,也有不少英国家庭也选择了这条路。

四、贷款人中加入父母名字

据贷款机构称,在还款人中加入父母的名字是一种最近才开始流行的现象,也越来越受各路借贷机构的欢迎。

贷款人里加入父母名字的话,贷款额度上就可以把父母的收入也考虑进去,同样按4-5倍的收入来考虑贷款额度的话,就可以贷出更多的钱。

这种贷款产品可以只让父母加入贷款产品中,而父母的名字不需要加在房子里。

这么做的好处有:

1、房产可以以子女的名义来购买,而父母只负责帮忙还贷。意味着如果父母已经有一套房了,那就可以用子女的名义,而免掉额外的印花税。

2、在卖掉房子的时候不需要支付高昂的资本利得税。(因为会被视为卖掉子女的而非卖掉投资房)

3、如果是子女自己买房,加上父母的名字通常会让银行更放心一些,那么贷到更高额度款项的可能性也就更高。

可惜的是目前的这类贷款产品的普及度还不够高,大约有20家贷款机构提供这款产品,利率通常与普通的贷款相同。

五、家庭储蓄账户支持子女买房

目前英国的市场上也有一些借款机构推出了绑定家庭储蓄账户的产品,而这些产品的贷款比例可以达到房价的100%。

也就是说,如果收入够高,4-5倍的收入能完全覆盖房价的话,那么子女就可以选这种贷款产品,直接贷出100%的房款,相当于不用出首付了。

但是这类产品也有代价,必须在一个家庭账户里面存入相当于10%房款的定期存款,并且冻结三年不能动。这笔钱当然可以由家长来出,子女只要负责每月还房贷就好了。

好处当然是有的,不用出首付对于子女来说大大减轻了购房负担。而且存入银行的这笔钱还能吃利息。现在英国银行的一些2-3年的定期产品的利率大概在2-3%之间。

六、产权抵押

这个产权抵押和上面那个抵押房产贷出资金,或者申请Equity Release有点不一样。

产权抵押同样适用于那些有固定资产,但是没有足够现金的父母们。他们可以用自己的房子来给子女“付首付”。

具体怎么操作呢?

以这种方式向银行提出申请之后,银行会给父母的房产上一个“Charge”,可以理解成一种所有权。

这个Charge的比例,大概相当于子女购买的房产总价值的20-25%,相当于是拿产权直接做抵押了。如果子女还不上房贷,那么银行就会获得父母房产Charge比例的所有权。

七、开设对冲账户

“对冲”账户又是什么呢?这种方式对子女买房的帮助不大,但是聊胜于无。比较适合那些父母有大量储蓄,且子女有一定购房能力的家庭。

英国有一种贷款产品叫对冲(offset)贷款。

也就是说,假设你从银行贷了20万榜,之后又在这个银行存了5万镑的话,你可以用这5万镑“对冲掉” 你贷款额里的5万所需要支付的利息。 那么只要你这5万镑一直存在银行,你还款时只需要还15万镑部分的利息。(当然,这5万镑存款银行也不会付你利息了)

而家庭对冲贷款,也类似。

子女找银行贷款,父母开设了一个对冲账户。 然后存入一笔一定数量的资金。这笔钱在合约期内不能取出,银行也不会支付利息。 于是,这笔资金就可以对冲掉子女一部分的贷款额,子女只需要为剩下没对冲掉的部分付利息,相当于减少了子女们的月供。

比如说子女买房,贷了15万英镑的款,利率是2.25%。然后父母开了一个对冲账户,存入10万英镑。于是子女就只需要付5万英镑产生的利息就可以了。

这种做法在现在还是比较有用的,因为储蓄给的利息比贷款利率高的几乎没有。但这同样也就意味着这笔资金产生的收益和贷款利率持平。

可以发现,这形形色色的英国家庭帮子女买房的方法,很多都给予英国各种各样的金融产品上。

在英国这么一个金融开放的国度里,银行也会针对用户的需要,提供各种各样的贷款产品。

毕竟,有需求,才会有市场。各种银行推出形形色色的产品,支持父母帮子女分担买房压力,正是说明了这一现象非常普遍且正在逐渐成为一种趋势。

从另一个角度,尽管房价在上涨,刚需买家的购买能力却还远未枯竭。年轻人买不起房,他们的背后还有父母会为他们出钱买房。父母出钱买房的比例现在只有1/4,还有很大的支持空间。

一方面是短缺的住房供给和旺盛的住房需求,另一方面是市场充沛的购买力。对于英国房产市场的未来行情,总体来说当然应该继续看好。

房产圈的结尾提示:

去年在CCTV2《大讲堂》电视节目中,央行货币政策委员会委员樊纲提出的六个钱包买房论,引起了广泛的社会讨论。随着房价的不断攀升,全世界的年轻人都陷入了买房的困扰中,这其中的一部分,只能借助父母的力量,凑够首付,成功买房,爬上住房阶梯。

毕竟,相比支付租金几十年后一无所有,不如还贷款,几十年后拥有一套属于自己的房。

房产圈的结尾提示:

去年在CCTV2《大讲堂》电视节目中,央行货币政策委员会委员樊纲提出的“六个钱包买房”论,引起了广泛的社会讨论。随着房价的不断攀升,全世界的年轻人都陷入了买房的困扰中,这其中的一部分,只能借助父母的力量,凑够首付,成功买房,爬上住房阶梯。

毕竟,相比支付租金几十年后一无所有,不如还贷款,几十年后拥有一套属于自己的房。