关于租金回报率,真的是越高越值得投资吗?

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最近关于租金回报率(Rental Yield)的相关讨论很多,

在4月出现部分房东退出后,租房市场上的供给严重跟不上需求量,每天都有新的市场调查做出来,哪里哪里的租金又涨了,哪里的租金回报率高最适合房东投资。

以年租金收入比上房价,得出的数值对于投资有着重要的参考价值。一般来说我们认为,除了伦敦以外的地区,比较满意的租金回报率至少应该达到5%以上,证明了一个地区在租房人数,租住时常等方面是比较稳定的,竞争也不会太过激烈。

但是,把租金回报率作为主要的投资参考手段显然是不够全面的。

我们看下面这个表格:

该媒体机构查阅了英国各地区的平均租金回报率,并找出了几个租金回报率远超平均值的城市作为投资参考。

但像是该榜排在第一的Burnley,第四的Forest Heath地区以及接下来的County Durham,从来都不是我们所推荐的热门投资地点。

原因有以下几点:

1)这些地区整体来说经济发展水平有限,房价涨得慢

2)房产市场不活跃,买卖都需要相对时间长时间,如果买家想出售房产,估计要等不短的一段时间。

3)当地有购房需求的人口有限,长远来看不利于房价增长。

接下来,我们具体看看:

英格兰地区排第一的Burnley位于西北部的兰开夏郡,曼城正北方向,乘火车1小时路程。平均房价是£99,235。

该地区体育类行业相对发达,从业人员也有不少。但是在高租金回报率的背后,Burnley房价从2008年至今只涨了7%,当时的房价是£92,319。当然不是那么值得投资了。

再看英格兰地区排第二的Forest Heath,是萨福克郡的一个区,位于剑桥东面。有Lakenheath,Mildenhall,Newmarket,Kentford等几个主要城镇。

除了Newmarket作为剑桥的一个通勤城镇在房价方面表现比较稳定,投资一直在跟进,Lakenheath如今的房价只比08年高了8%,Kentford去年的住房成交量一共只有8套…

单单看中租金回报率买了这些地方的房,因为投资者并不住在这里,需要专门中介打理,还要支付中介费,此外,以后无论是出手卖掉,还是资本增值都不乐观。

当然 ,对于那些居住在此,想发展副业,投资的投资者来说,情况就不一样了。

英格兰地区排第三的Durham这类城市,也是一个典型。

Durham有在英国口碑和声誉都非常好的杜伦大学,历史悠久仅次于牛津剑桥,哈利波特电影的取景地,英国一些精英家庭的孩子没能上得了牛津剑桥的都往杜伦送。

所以当地租金回报率高也是可以预见的。但就如兰卡斯特大学等学院制院校,它们的大学在英国国内名声很好,但是当地经济发展不行。留不住人才。人口流动也不过是从一茬换成了另外一茬。房价就涨不上去。

Durham的平均房价是£181,776,去年是这个数,前年还是这个数。投资买套房,资本利得几乎为0。就跟把钱存银行吃利息差不多。稳定是稳定,毕竟大学生源好。但是同样一笔闲置资金我们是否有更好的投资选择呢?显然是有的。

那么在看租金回报率的时候,我们还应该综合哪些因素去参考呢?

一是看投资跟进情况。当地租房的人很多,但是买房的不多。一般来说这样的地方房价是很难涨上去的。

与之形成对比的是有资金涌入导致房价上涨的。比如伦敦,脱欧之后英镑贬值,海外买家纷纷涌入伦敦房产市场,这也彰显了大家对英国脱欧之后发展的信心,无形中又带动更多的海外资金涌入,形成良性循环,这从长远来看房子供不应求,房价一直引领上涨。

二是看区域内的房价情况。如果一个城市租金回报率高,并且房价比周边的地区涨得快,也是有投资价值的。最典型的就是曼城斯特,很多项目都是包租的,全款付清还有优惠。

四个优质曼彻斯特项目开抢!房价涨得快,租金收益高的项目谁都爱!

租金回报率高,且房价高于周边地区,我们就可以看到一个动态的人口流向。城市人多,有买房需求的人就多,很多大城市都是具备这个特点。

 

房产圈的结尾提示:

大家在考虑投资英国房产的时候,自己也要多去做一些熟悉和了解市场的调查,就比较容易被片面信息误导。

比如光从租金回报率入手买房,如此一来,在当地经济萎靡,投资行为较少的情况下就跟把钱存进银行差不多。每年只收回一个租金,肯定是没那么划算的。同样的钱,既能赚租金回报率,又能赚资本升值,岂不更完美?

当然,对于住在当地的,就要另当别论了。