2008年金融危机和英国脱欧对房地产的影响有什么区别？
最主要的区别当然是08金融危机是全球性的，而英国脱欧是局部性的
那么，这两者对英国房地产产生了哪些影响？
我们一起来看看：
伴随着脱欧震荡，2017年全英国的平均房价仍表现强劲，处在一个整体上涨的状态。
全英整体房价趋势：
而放眼伦敦，表现在平均房价上面的是“局部下跌，整体上涨”。
除少数几个行政区表现低迷，从去年12月到今年12月，伦敦房价整体涨幅达到了8%。
那么2018年，伦敦的房地产市场会有什么变化呢？
在对明年进行预测之前，得先来梳理一下目前的市场状况。
一、从成交量出发，明年房价将不会出现崩盘状况
实际工资的下降，以及围绕英国即将离开欧盟的经济和政治不确定性，导致今年房地产市场低迷。
根据最新的土地登记数据，从16年7月到17年7月，交易量同比下降了24%，市场上的活动仍然是试探性的。
对于房价来说，这意味着什么呢？
从历史上看，成交量往往领导着房产价格的走向。
08年的金融危机，就是最近的一个例子。
下面右图是16-17年房价与成交量之间的关系，与之对比的是左图08-09年金融危机时的曲线图。红色曲线代表成交量，蓝色曲线代表房价。
从左图可以看出，当金融危机开始波及房产市场，成交量首先下降，然后才是房价的整体下滑。
2008年9月，成交量低至原来的一般，房价也下降了16.2%。到了09年2月，成交量开始上升，随后房价也开始升温。
如果我们看看今天的市场，伦敦市中心目前的交易放缓，很大程度上仍然是两年前印花税税率变化的遗留问题。
随后不久，又出台了额外房屋产权3%的印花税，这一额外印花税解释了去年4月前的销售大幅增长，原因是投资者在税收生效前急于购买房产，同时也解释了之后的销售量极具下滑。
今年秋季之后，成交量一直处在一个稳定的状态。虽然略有下滑，但同08年相比，如此程度的下降还不足以对房价产生影响。
所以2018年，伦敦房价绝不会出现崩盘的情况。
二、低抵押贷款利率和住房供给的缺乏支撑了房价
在2008年金融危机爆发的过程中，英国大型房地产贷款机构向满怀希望的购房者提供了高达125%的房产价值贷款。
然后，当经济形势好转时，英国面临着一场负资产危机，因为房价下跌导致成千上万的人无法出售产权搬家，这一部分人，就陷入高抵押贷款利率的负债危机之中。
尽管英格兰银行将利率下调了0.5%至4.5%，以刺激银行发放贷款——但当时的市场上只有大约300个抵押贷款产品。
因此，少数能够继续购买房屋的买家，由于没有合适的贷款产品，不得不推迟了合同或者直接退出交易。这就使得房屋的成交量陷入了完全停滞的状态。
以上是2008年的状况。
而今天的伦敦房地产市场和2008年金融危机时的市场的不同之处在于，在经济上，人们没有被逼到角落里——他们有选择的余地。
英国退欧后，工资增长继续落后于通胀水平，而人们的购买力也在不断扩大，但利率很低，房屋卖方也没有被迫放弃要价。
所以，与其接受低于他们房产的价格，并自食移动成本和印花税的亏损，房主们选择了转抵押贷款（Remortgage），以使他们的即时估值变得更便宜。对于房产的转抵押估值，只需短短60秒时间。
正是这种较低的抵押利率，和房主们不愿降低价格出售房屋，维持了伦敦市场上的房价。
而不论何时，市场上的成交量都不可能低于一个阀值。
因为人们不得不因为生活方式的改变而搬家—-年轻人要结婚，要成家。中年人会离婚。而老年人离世后，房子也会出售…
这些都注定了近年英国市场上房产的交易量不会走低。
三，2018年房价走势又会如何呢？
首先，伦敦中心区的房价将会持续小幅下跌。
因为需求量总是在高价格点上更小，再加上印花税的大幅提高，对非本国买家的新政策和政治不稳定，很难使人做出巨额投资的打算。
下图为2015年-2017年西敏地区成交量和房价关系。两年以来总体处于小幅下跌状态，并预计将维持到明年。
伦敦中心区以外的地区，房价将继续上涨。涨幅将带动伦敦房价的整体增长。
上面两张图是Newham和Haringey 16-17年的市场情况，反应在房价上面略有起伏，但总体上行。未来几年之内都将维持这个趋势。
据本地房产机构称，Haringey 是一个多年来一直被忽视和被低估的地区，至今没有出现中产阶级化的现象，但现在，它的潜力正在一步步被开发，逐渐成为一个房产市场上的新热点。
如果该地区在基础设施投资方面进行投资，房地产价格的增长潜力巨大，
Newham也是如此。
伦敦奥运会使得东伦敦经济得到了大规模的复苏，体现在房地产方面，就是租金和房屋售价的飙升。
Stratford就是一个最典型的例子。
随着基础设施的提升，人口不断涌入。并在未来转入更实惠的地区，从而推动该地区的复苏——这是一个连锁反应。
房产圈的结尾提示：
受低房贷利率的影响，伦敦部分地区房价的下降将不会把卖家逼入承担亏损退出市场的境地。
因此，市面上房源供给需求量不会失调，房价也就不会在未来陷入崩溃的境地。
所以有投资意向的人群可以借这个低价窗口期置业，风险是可预期的。
伦敦中心区碍于高房价天花板，明年很难再获突破，预计价格将出现小幅下滑。
伦敦市中心以外的地区，房价仍将保持可观增长。比如， Forest Gate也是一块被低估的区域，有着很大的增值空间。预计明年 Elizabeth 铁路线开通之后，将迎来第一波上涨。
