今天要给大家介绍一个伦敦的新楼盘。 这个楼的概念和价格如此之好，以致于虽然9月20号才正式发售，但刚刚pre-launch 预售才2天，就已经被预定掉了1/3。
昨天拿到之后，连夜写完这篇分析报告，介绍给大家。
先说说这个楼盘的几大概念：
横贯城铁Crossrail(又叫伊丽莎白线Elizabeth Line）：距离西伦敦的Crossrail车站Hayes and Harlington 步行两三分钟之内。
作为伦敦一条横贯东西的快速火车，大家都知道最近几年Crossrail已经给沿线车站的房价带来了各种增长，在2018年通车以前，增长潜力依旧很大。
Regeneration 区域改造规划区： 2013年，这片区域的改造得到当地政府允许。在这里兴建一系列的办公室和住宅楼，总投资2.5亿英镑。 这个项目是这公司开盘的第一期，这里的价格还会随着之后几期的开盘而水涨船高。（永远要抢第一期，这是黄金原则）
伦敦通勤圈：就在火车站旁边步行2分钟的地方，2018年之后这里也将变成Crossrail的车站。 现在从这里去市中心40分钟左右。 等Crossrail开通后，坐Crossrail去市中心只要20分钟。
价格低洼地：1室32万英镑，2室41万英镑起。 平均每平方英尺的尺价560英镑。
平均尺价500左右的新房，在伦敦市场上非常少见。 周边的房价平均尺价也在500左右，新房溢价低。而整条Crossrail上，连东边的车站附近价格都远远不止这个价位，所以这里的升值潜力巨大。
我们就来一步一步介绍下细节：
地点：
西伦敦Hayes & Harlington车站旁边，下面红框的地块。
地址：137 Blyth Road, Hayes UB3 1RY
Hayes & Harlington，在伦敦的西边～
这里整个区域的重建和改造要兴建14栋楼，其中有办公室，有住宅，也有商场和娱乐设施。 这个区域的改造计划会在下一个小节详细介绍。 这次开的楼盘在下图中的红色区域。
项目背景：
这里曾经是伦敦的一个黑胶唱片工厂。 曾几何时，有上千名工人在这里工作，把数以百万计的黑胶唱片生产分发到世界的各个角落。
然而，随着CD的流行，黑胶唱片的日益衰落， 这里的厂房也逐渐衰败，黑胶不再，厂房也渐渐空置。
为了配合Crossrail的到来，同时改善Crossrail车站附近的公共空间。 后来，这里开始了地区改造复兴计划，当地政府给这里吸引来了2.5亿英镑的投资，将这一整个地块重新开发。
规划通过后，这里的未来是这样的：
我们详细看一下这14栋楼究竟都是什么，这个改造项目又是怎么打造这整个社区的
在一切改造重建完成之后
这里有住宅，有办公，有配套的娱乐设施，有学校，有博物馆. 其中：
住宅：总计642套。
办公室：55万平方英尺。
4荧幕的电影院：1万平方英尺。
停车：1000个车位。
餐馆： 5万平方英尺。
音乐剧院：8500平方英尺。
据预计，这里到2022年，将会产生4000个新的工作岗位。
无论在这里自住还是放租，需求都很旺盛。
这次开盘的这栋楼，开发好之后是这样的。
区域分析：
现在这里的改造还刚刚开始，社区还没有建成，所以价格才相对比较低。 也正因为有这个整体区域改造的概念，同时这个楼盘又是这个公司在这里开的第一期，这里未来的价格，也会随着之后几期的销售和逐渐成熟的社区，被逐渐带高，水涨船高。
楼盘的周边
交通：
因为就在火车站边上步行2分钟的地方，因此从这里去市中心相当方便。
在2018年Crossrail开通之前可以坐火车：
去希斯罗机场：12分钟
去Ealing：7分钟 （在这里可以转地铁Central Line）
去Paddington： 20分钟 （这里可以转地铁Bakerloo, Circle, District 和Hammersmith 四条线）
在Crossrail开通之后：
去希斯罗机场：5分钟
去Paddington: 16分钟
去Bond Street (牛津街)： 20分钟
去Canary Wharf金融城：34分钟。
交通分析：
目前火车转地铁，去伦敦市中心都在一个小时之内。 属于伦敦的通勤圈内。 只要在伦敦市中心工作，特别是Central line沿线工作的人群，都是这里的潜在买家和潜在租客。
同时，Crossrail的通车，对这里价格的影响是巨大的。 因为Crossrail的概念，过去两年这里的房价涨了25%。直到2018年Crossrail通车，这里仍有不少的上涨空间。
无论在交通的便捷性还是未来价格的涨幅上，这里的交通都有优势。
房子内装效果图：
户型与价格：
一室，49.7平方米，535平方英尺。 32万英镑。 平均尺价 598 per sqft
一室，55.2平方米，594平方英尺。 34万英镑。 平均尺价 572 per sqft
二室，78.3平方米，842平方英尺。 46.5万英镑。 平均尺价 552 per sqft
二室，68.1平方米，733平方英尺。 41.5万英镑。 平均尺价 566 per sqft
价格分析：
我们取同样这个车站附近1/2英里内的一室来作分析。
分别看周边市场上最便宜的3套房和价格处于平均价位的三套房：
最便宜的三套：
左： 43.8平米，471.4平方英尺，22.5万英镑
平均尺价 477 per sqft
中：46平米，495平方英尺，24.5万英镑
平均尺价 494 per sqft
右：42.5平米，458平方英尺 25万英镑
平均尺价 545
上面是附近比较旧的三套房，里面内装修也都相对比较旧。
那么，附近相对新一些房的价格呢？
左：41.1平方，442平方英尺 30万英镑
尺价： 678 per sqft
中： 37.7平方米 405平方英尺 31.5万英镑
尺价：777 per sqft
右边的没有公布户型图，没法计算尺价。
看完周边市场上房子的价格，我们的结论是：
1，作为一个新开发的新楼盘，它定价的平均尺价之比周围的旧公寓只高了10%，完全处于可以接受的范围，同时新建公寓带来的是更舒服的居住环境和更好的租房需求。
2，它的价格跟其他一些前一两年已经建好的新楼盘比，也有优势。
租金回报计算：
以一室为例，周边市场上一室的价格，在1100-1200英镑每月左右。
以租金1200每月计算，这个楼盘一室的租金回报率在4.2~4.5%之间。 在伦敦的新房中属于优秀的水平。 （伦敦房子的租金回报，4%以上属于优秀，5%以上属极佳）
英国房产圈的结尾总结：
完工日期：2017年11月
Lease： 250年
Service Charge: £3.90 per sqft
Ground rents: Studio £300 1bed £350 2bed £400
停车： 56个车位，400英镑每年
付款流程：2000英镑定金；10%作为首付在交换合同的时候付；90%尾款在完工时交付。
自住买在这里的理由： 一个完整的改造项目，2019年全部完成后，将会形成一个完整的社区。 且现在价格最便宜，处于刚工作不久的人能承受的范围内。 又挨着车站，去上班交通也很方便。
买房出租投资Buy to Let买在这里的理由：crossrail，区域改造，通勤圈几大概念同时加持，非常难得。未来房价增长潜力高。 有相应的办公和商业区域配套，有足够的租房需求。 租金回报率优秀。
现在只放出来50套公寓，短短2-3天已经1/3卖掉。
最后的最后，这里的缺点：没有很好的outstanding的学校，适合还没有小孩的年轻人，不太适合有小孩考虑学区的家庭。
恩，如果再加上好学区的概念的话，就不是这个价格了。 比如最近Kingston火车站旁边的一个新楼盘，也是伦敦6区，也是火车站旁边，但是附近有好学校。价格也成了一室47万，2室65万。 接近伦敦市中心房价了。）
总共54套房，预售放出34套，截止今天上午预售2天已经被预定17套。
因为概念和价格很好，预售的部分估计也会在1-2周内全部被定光。
9.20号正式开盘后价格会更高一些。
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