2天被定掉1/3,占遍未来升值四大概念的这个伦敦新盘,果然遇到好盘买家都不会犹豫的

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今天要给大家介绍一个伦敦的新楼盘。 这个楼的概念和价格如此之好,以致于虽然9月20号才正式发售,但刚刚pre-launch 预售才2天,就已经被预定掉了1/3。

昨天拿到之后,连夜写完这篇分析报告,介绍给大家。

先说说这个楼盘的几大概念:

横贯城铁Crossrail(又叫伊丽莎白线Elizabeth Line)距离西伦敦的Crossrail车站Hayes and Harlington 步行两三分钟之内。 

作为伦敦一条横贯东西的快速火车,大家都知道最近几年Crossrail已经给沿线车站的房价带来了各种增长,在2018年通车以前,增长潜力依旧很大。

Regeneration 区域改造规划区:  2013年,这片区域的改造得到当地政府允许。在这里兴建一系列的办公室和住宅楼,总投资2.5亿英镑。 这个项目是这公司开盘的第一期,这里的价格还会随着之后几期的开盘而水涨船高。(永远要抢第一期,这是黄金原则)

伦敦通勤圈:就在火车站旁边步行2分钟的地方,2018年之后这里也将变成Crossrail的车站。 现在从这里去市中心40分钟左右。 等Crossrail开通后,坐Crossrail去市中心只要20分钟。

价格低洼地:1室32万英镑,2室41万英镑起。 平均每平方英尺的尺价560英镑。

平均尺价500左右的新房,在伦敦市场上非常少见。 周边的房价平均尺价也在500左右,新房溢价低。而整条Crossrail上,连东边的车站附近价格都远远不止这个价位,所以这里的升值潜力巨大。

我们就来一步一步介绍下细节:

地点:

西伦敦Hayes & Harlington车站旁边,下面红框的地块。

地址:137 Blyth Road, Hayes UB3 1RY

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Hayes & Harlington,在伦敦的西边~

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这里整个区域的重建和改造要兴建14栋楼,其中有办公室,有住宅,也有商场和娱乐设施。 这个区域的改造计划会在下一个小节详细介绍。 这次开的楼盘在下图中的红色区域。

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项目背景:

这里曾经是伦敦的一个黑胶唱片工厂。 曾几何时,有上千名工人在这里工作,把数以百万计的黑胶唱片生产分发到世界的各个角落。

1270676_The-Beatle-Rubber-Soul-in-final-stages-of-production-at-The-Old-Vinyl-Factory-Nov-1965然而,随着CD的流行,黑胶唱片的日益衰落, 这里的厂房也逐渐衰败,黑胶不再,厂房也渐渐空置。
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为了配合Crossrail的到来,同时改善Crossrail车站附近的公共空间。 后来,这里开始了地区改造复兴计划,当地政府给这里吸引来了2.5亿英镑的投资,将这一整个地块重新开发。

规划通过后,这里的未来是这样的:

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我们详细看一下这14栋楼究竟都是什么,这个改造项目又是怎么打造这整个社区的

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在一切改造重建完成之后

这里有住宅,有办公,有配套的娱乐设施,有学校,有博物馆. 其中:

住宅:总计642套。

办公室:55万平方英尺。

4荧幕的电影院:1万平方英尺。

停车:1000个车位。

餐馆: 5万平方英尺。

音乐剧院:8500平方英尺。

据预计,这里到2022年,将会产生4000个新的工作岗位。

无论在这里自住还是放租,需求都很旺盛。

 

这次开盘的这栋楼,开发好之后是这样的。

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区域分析:

现在这里的改造还刚刚开始,社区还没有建成,所以价格才相对比较低。 也正因为有这个整体区域改造的概念,同时这个楼盘又是这个公司在这里开的第一期,这里未来的价格,也会随着之后几期的销售和逐渐成熟的社区,被逐渐带高,水涨船高。 

 

楼盘的周边

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交通:

因为就在火车站边上步行2分钟的地方,因此从这里去市中心相当方便。

在2018年Crossrail开通之前可以坐火车:

去希斯罗机场:12分钟

去Ealing:7分钟 (在这里可以转地铁Central Line)

去Paddington: 20分钟 (这里可以转地铁Bakerloo, Circle, District 和Hammersmith 四条线)

在Crossrail开通之后:

去希斯罗机场:5分钟

去Paddington: 16分钟

去Bond Street (牛津街): 20分钟

去Canary Wharf金融城:34分钟。

 

交通分析:

目前火车转地铁,去伦敦市中心都在一个小时之内。 属于伦敦的通勤圈内。 只要在伦敦市中心工作,特别是Central line沿线工作的人群,都是这里的潜在买家和潜在租客。

同时,Crossrail的通车,对这里价格的影响是巨大的。 因为Crossrail的概念,过去两年这里的房价涨了25%。直到2018年Crossrail通车,这里仍有不少的上涨空间。

无论在交通的便捷性还是未来价格的涨幅上,这里的交通都有优势。

 

房子内装效果图:

08117f4860d52561fe9beda37b8ccb19b6f99c98_c 2016-08-24_040705 2016-08-24_040714 2016-08-24_040720

户型与价格:

一室,49.7平方米,535平方英尺。 32万英镑。 平均尺价 598 per sqft

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一室,55.2平方米,594平方英尺。 34万英镑。 平均尺价 572 per sqft

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二室,78.3平方米,842平方英尺。 46.5万英镑。 平均尺价 552 per sqft

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二室,68.1平方米,733平方英尺。 41.5万英镑。 平均尺价 566 per sqft

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价格分析:

我们取同样这个车站附近1/2英里内的一室来作分析。

分别看周边市场上最便宜的3套房和价格处于平均价位的三套房:

最便宜的三套:

 

2016-08-24_042626左: 43.8平米,471.4平方英尺,22.5万英镑

平均尺价 477 per sqft

中:46平米,495平方英尺,24.5万英镑

平均尺价 494 per sqft

右:42.5平米,458平方英尺 25万英镑

平均尺价 545

上面是附近比较旧的三套房,里面内装修也都相对比较旧。

 

那么,附近相对新一些房的价格呢?

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左:41.1平方,442平方英尺   30万英镑

尺价: 678 per sqft

中: 37.7平方米  405平方英尺   31.5万英镑

尺价:777 per sqft

右边的没有公布户型图,没法计算尺价。

 

看完周边市场上房子的价格,我们的结论是:

1,作为一个新开发的新楼盘,它定价的平均尺价之比周围的旧公寓只高了10%,完全处于可以接受的范围,同时新建公寓带来的是更舒服的居住环境和更好的租房需求。

2,它的价格跟其他一些前一两年已经建好的新楼盘比,也有优势。

 

 

租金回报计算:

以一室为例,周边市场上一室的价格,在1100-1200英镑每月左右。

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以租金1200每月计算,这个楼盘一室的租金回报率在4.2~4.5%之间。  在伦敦的新房中属于优秀的水平。 (伦敦房子的租金回报,4%以上属于优秀,5%以上属极佳)

 

英国房产圈的结尾总结:

完工日期:2017年11月

Lease: 250年

Service Charge: £3.90 per sqft

Ground rents: Studio £300 1bed £350 2bed £400

停车: 56个车位,400英镑每年

付款流程:2000英镑定金;10%作为首付在交换合同的时候付;90%尾款在完工时交付。

自住买在这里的理由: 一个完整的改造项目,2019年全部完成后,将会形成一个完整的社区。 且现在价格最便宜,处于刚工作不久的人能承受的范围内。 又挨着车站,去上班交通也很方便。

买房出租投资Buy to Let买在这里的理由:crossrail,区域改造,通勤圈几大概念同时加持,非常难得。未来房价增长潜力高。 有相应的办公和商业区域配套,有足够的租房需求。  租金回报率优秀。

现在只放出来50套公寓,短短2-3天已经1/3卖掉。

最后的最后,这里的缺点:没有很好的outstanding的学校,适合还没有小孩的年轻人,不太适合有小孩考虑学区的家庭。

恩,如果再加上好学区的概念的话,就不是这个价格了。 比如最近Kingston火车站旁边的一个新楼盘,也是伦敦6区,也是火车站旁边,但是附近有好学校。价格也成了一室47万,2室65万。 接近伦敦市中心房价了。)

总共54套房,预售放出34套,截止今天上午预售2天已经被预定17套。

因为概念和价格很好,预售的部分估计也会在1-2周内全部被定光。

9.20号正式开盘后价格会更高一些。

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