在刚刚发布的秋季预算里，财政大臣Rachel Reeves宣布，从2027年4月起，房东的租金收入将被加税2个百分点。
也就是说，原本缴20%基本税率的房东，要交22%；40%高税率的房东，要交42%；顶层45%税率，也涨到47%。
听起来像是房东要“吃亏”，但现实却不是那么简单。
一，羊毛出在羊身上
很多人以为，房东要多交税，利润就少了。
但事实是，房东的出租房本质上是一门生意——他们又不是靠慈善赚钱，而是靠收租覆盖成本、获得利润。
每月贷款利息、物业管理费、维修开支，再加上税务支出，房东都会算账。
OnTheMarket的总裁Jason Tebb指出：
“房东不会坐以待毙。如果成本增加，他们必然会把这部分压力转嫁出去，加到租客头上。”
Rightmove的Colleen Babcock也指出：“房东是租房市场的‘生意人’，如果他们的收益被压得太低，租金上涨只是生存本能。”
举个简单例子：一个基本税率房东每年租金收入10,000镑，税前利润扣掉成本后剩下全额要交税。
新政策下，多出的2%税，大约是200镑。
对于房东来说，这并不是亏本，而是会通过轻微涨租收回成本——而这钱，最终还是租客掏的。
根据Rightmove的数据，今年第三季度（除伦敦外）平均广告租金已经创纪录达到每月1,385镑，比去年同期上涨3.1%。租金已经在高位运行，新一轮税收可能让上涨趋势进一步加速。
二，租金涨幅背后的逻辑
1.供需决定价格
英国的出租房市场现在真的是供不应求。
从大城市到小镇，无论是伦敦、曼彻斯特还是约克，想租到合适房源的人都在排队。
背后原因很明显：房屋建设速度跟不上人口增长和租房需求，而过去几年政府对房东的政策收紧——利息抵扣限制、印花税附加、即将实施的租户权利法案——让部分房东选择退出市场，或者不再扩张出租房组合。
结果就是，市场上可租房源越来越少。
租客选择少了，租金自然往上涨，尤其是热门学区和交通便利的地段。
2.平均一套房近10个租客求租
根据业内报告，2025 年第一季度，平均每套出租房大约有9.77个申请者。
而对于热门房源——比如地段好、条件佳、交通便利、价格合理的房子，实际申请人数往往更多，有报道称，好的出租房源收到20-30个申请也是常有的事情。
这个波动主要看房子的条件和地区差异：
1）地区差异：
大城市、大学城、交通便利区通常申请数更多。热门地段的房子容易收到大量申请，而偏远或条件一般的房源，申请者可能少。
2）房源质量和条件差异
房子的大小（卧室数）、装修状况、是否允许宠物／学生／家庭、租金水平 — 都会影响申请人数。条件好、价位合理、合规的房子更抢手。
3）淡季还是旺季
比如“学生开学季”、“毕业季”、就业旺季等，会让租房申请集中涌入；淡季可能就相对冷清。
三，公司化持有成趋势
面对不断加码的税收，越来越多房东选择通过成立有限公司（Limited Company）来购买和持有房产。
公司化持有的好处很明显：
1.贷款利息全额抵扣：
个人名义持有只能抵扣20%的利息，公司名义则全额抵扣。
2.税率更低：
公司税低于个人所得税，利润更多留在公司。
3.利润再投资更快：
公司利润可以迅速用于购买下一套房产，实现规模化经营。
数据显示，到2025年底，预计会有创纪录的7万个房产有限公司出现。这意味着，真正能承受压力的房东，会越来越专业化，个人房东被迫公司化，而普通租客的租金压力则进一步加大。
四，租户的感受
一位拥有50套房产的房东Deshal Raja直言不讳：“新税不会让房东亏损，只会加速租金上涨。租客最终会支付这部分成本。”
而且，《租户权利法案》将禁止无故驱逐，让房东在管理和涨租上面临更多限制。
房东们可能会先涨租再遵守新规，以求“自保”。
保守党党魁Kemi Badenoch警告称，“提高房东税只会推高租金，把房东赶出市场，最后受苦的仍然是租客。”
政策的本意和出发点都是好的，为了保障租客利益，为了规范市场，为了让更多年轻人买得起房。可结果还是羊毛出在羊身上。
五，长期影响
英国私人租赁市场在过去十年里经历了翻天覆地的变化。
从2016年利息抵扣改革，到二套房增加印花税，再到最新的两个百分点租金收入加税，每一次政策调整都在不断压缩房东的利益。
长期来看，可能会出现几种趋势：
1.更多房东公司化：
小规模个人房东可能退出市场，专业化公司占比提高。
2.出租房供应收紧：
个人房东退出意味着租赁房源减少，尤其是在中低端市场，租客选择更少。
3.租金稳步上涨：
供不应求推动租金上涨，尤其是热门城市和学区房。
房产圈的结尾提示：
Rachel Reeves的这次预算，无疑再次点燃了房东与政府之间的矛盾。而对于普通租客而言，住房成本上涨的压力只会越来越明显——这场看不见的战争，其真正的“受害者”，或许正是数百万租房家庭。
ref：
https://www.independent.co.uk/news/uk/politics/budget-landlords-tax-renters-rachel-reeves-b2873159.html
https://www.thisismoney.co.uk/money/buytolet/article-15328415/Rachel-Reeves-stage-tax-raid-landlords-income-tax-rents-ratcheted-up.html
https://www.prospect.co.uk/landlord-lettings-report-q1-2025
