最近，英国税务局（HMRC）又创纪录了：
在2024/25 年度里，从房东那儿查补了1.07亿英镑的税款。
平均下来，每个房东被补缴的金额接近£14,000。
更有意思的是，被查出来的很多人，并不是职业房东，而是所谓的“意外房东”。
比如说：搬去跟另一半住，把原来的房子租出去；继承了爸妈的房子，想着放着也是放着，不如出租；甚至只是临时出国工作几年，把自住房挂出来租……
结果，因为不是职业房东，很多人对税务规则不熟，以为租金只是“小钱”，没报，最后被税务局追讨税款。
其中，最常见的误区是支出能不能抵税。
换个破损的锅炉、修理屋顶，算维修费，可以抵；但要是你把厨房豪华升级了一遍，那就属于资本支出，不能抵扣。
有些人一不小心就算错了，结果报少了税。
还有就是房贷利息，很多人还停留在“利息可以全额抵扣”的老政策里，现在其实不能了，导致账面看着有利润，实际上现金流紧张，但 HMRC只认“账面利润”，照样要你交税。
2017年以前，英国房东确实可以把房贷利息作为费用全额抵扣掉，直接从租金收入里减去，剩下的净利润才交税。
但从2017到2020年，HMRC逐步取消了这项政策。
现在（2020 年以后），房东不能再把贷款利息全额抵扣，而是统一改成了一个20%的税收抵免（Tax credit）。
给大家举个例子：
假设你一年收租 £10,000，房贷利息支出£6,000。
按照以前的算法：10,000 – 6,000 = 4,000（利润），然后再交税（比如 20% 的税），税额就是 £800。
现在的算法是：
利润是10,000（因为利息不能抵掉了！），你要按这个数交税。
假设还是20%的税，那税额就是£2,000。最后 HMRC 再给你一个 20%的抵免，是基于贷款利息算的，也就是6,000 × 20% = £1,200。这样你最终交的税 =2,000 – 1,200 = £800。
看起来数字一样，有什么区别呢？
如果你是基本税率纳税人（Basic rate, 20%），影响不大。
如果你是高税率（40%或 5%），那就亏大了！
因为你以前可以抵扣高税率下的利息，现在最多只能拿回20%的抵免。
更麻烦的是，有些情况大家以为不用交税，其实都要：
情况一：
出租房间给房客，超过Rent a Room Scheme的免税额度（每年 £7,500），就得交。很多人觉得“我只是在家里分租一间”，结果 HMRC照样算收入。
情况二：
出国工作几年，把英国的自住房租出去。你人虽然不在英国，但只要房子在英国，租金照样要在英国报税。
情况三：
临时把 Airbnb 短租挂一挂。很多人以为短期租几次不用交税，实际上只要超过免税额度，就得老老实实申报。
情况四：
租给亲戚朋友住，收的租金低，觉得“不算生意”。但只要有收入，就是应税收入，哪怕租金只是象征性金额，也要申报。
其实 HMRC 已经盯得越来越紧了。
通过银行流水、房贷数据、Land Registry 记录，甚至短租平台的交易信息，HMRC都能一一对上号。
2026年还要推行Making Tax Digital，以后房东必须按季度报税，基本没法“侥幸”。
这里还涉及一个Self Assessment（自我申报报税）的问题。
在英国，如果你只有一份正常工资，雇主通过PAYE系统（Pay As You Earn）代扣代缴，你一般不用操心报税。
但一旦你有额外收入，比如：
-
出租房产（哪怕是偶尔 Airbnb）
-
自雇收入、副业
-
海外收入
-
投资收益、股息、资本利得
HMRC都要求你通过Self Assessment 来申报，自己算好收入和支出，然后上交报表。
房东特别要注意：租金收入要申报，不管你最后是不是因为个人免税额、贷款利息抵免而交 £0 税，都必须老老实实写在Self Assessment里。
不报，被 HMRC 查出来就麻烦了。
这个流程并不复杂。
-
先在HMRC官网注册Self Assessment（需要 National Insurance Number、基本个人信息）。
-
每年4月6日开始一个新的税务年度，你要在次年1月31日前 完成申报（比如 2024/25 税年的申报截止是 2026 年 1 月 31 日）。
-
在线填表，申报你的总租金收入、支出（贷款利息、维修费等），系统会自动算出应缴税额。
-
如果有税要交，可以一次性付款；如果交多了，还能退税。
所以，哪怕只是偶尔出租，或者租金收入不高，都要好好报税。
被查出来补税事小，罚款才是最肉疼的。
ref:
https://thenegotiator.co.uk/news/regulation-law-news/hmrc-recovers-record-107m-from-landlord-investigations/
