重现2008年?连续12次加息之下,英国房地产市场今年会崩盘么?

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众所周知,自去年年底以来,英国央行已经连续12次加息,将基准利率从0.1%的历史低位上调至4.5%的15年高点。

加息带来的最直接的影响就是银行抵押贷款利率的提高,这意味着人们每月的月供将有所增加。同时,通货膨胀又挤压了人们的收入,使得攒钱变得比以往更难。

种种因素下,一些人便对英国的房地产市场产生了悲观的看法,有分析师甚至预测房价可能会出现类似2008年金融危机时的暴跌。

然而,经过了半年的考验后,很多人的看法却有了巨大的改观,机构也普遍认为,2008年金融危机时的景象不会再次重演!

那么,机构如何看待房价的走势?他们预测发生变化的原因又是什么呢?

英国房价将避免暴跌

尽管加息引发了市场的担忧,但一些专家认为,随着通胀率下降、租金飙升促使人们买房,而利率上涨不足以促使房主们出售房产,房地产市场将完全避免出现类似金融危机期间的暴跌

英国最大住宅贷款机构之一的Nationwide表示,尽管房价较高峰时会有一些下滑,但只要劳动力市场不恶化、通胀持续下降且利率不会进一步大幅上升,英国房地产市场有望实现“软着陆” 。

Nationwide的首席经济学家Robert Gardiner说:“我们一直认为软着陆是房地产市场最有可能的发展轨迹。要出现更显着的下跌,就要有更多的被迫抛售出现,这现在不太可能发生,因为与历史时期相比,今天的利率仍然较低。”

Gardiner还补充道:“首次购房者的表现也出人意料。尽管他们的需求没有疫情时那么旺盛,但首次购房者群体仍占整体买家群体的很大一部分。”

Nationwide预测,无论是与金融危机相比,还是与1990年代初期房价大崩盘时20%的跌幅相比,今年的房价都不可能出现外界所担忧的暴跌。

除了Nationwide的预测,其实,从很多机构的调查数据和现实的销售情况也能清晰地观察到市场的变化。

Rightmove的数据显示,5月份平均房屋要价环比上涨1.8%,较4月份增加了6,647英镑,创下372,894英镑的历史新高。

由于买家需求的增长(比2019年同期增长了3%),卖方要价与最终售价之间的折扣仅有3.1%。

与此同时,来自英国国家统计局(ONS)的数据也显示出房地产市场的乐观迹象。

据ONS报告,在截至3月份的一年中,英国平均房价上涨4.1%,达到285,000英镑。尽管均价较今年2月份有所下滑,但仍比去年同期高出约11,000英镑。

对于这一数据,Shawbrook Bank的总经理Emma Cox表示:“新的数据显示出房地产市场具有强大的弹性,这意味着利率上升和经济压力并没有阻碍许多买家的雄心壮志。”

而在这些数据出炉之际,包括Barratt、Taylor Wimpey和Persimmon在内的主要房屋建筑商也报告称,自今年年初以来,房产销售额已经出现反弹,表明未来几个月市场将更具弹性。

Bloomberg Intelligence的房地产分析师Iwona Hovenko表示,在没有“负面冲击”的情况下,“房屋售价与要价非常接近的数据”可能表明,房地产市场将避免崩盘。

伦敦经济学院大学Christian Hilber教授也表示,如果实际收入开始小幅上升,那么房价甚至可能上涨。

Hilber教授还说道:“如果经济前景好转并且没有更多的负面冲击,那么房价可能很快就会再次上涨,这确实是事实。因为与其他一些国家不同,英国没有过度建设的问题。”

他认为,由于不存在过度建设,房价的走势将依赖于经济的发展,因为经济发展会促进人们收入的增长

值得一提的是,就在近日,国际货币基金组织(IMF)改变了对英国经济的预期,并表示,英国经济今年将避免衰退,实际上还将增长0.4%,2024年将增长1%,2025年和2026年平均增长2%。

那么,除了市场信心增强,经济前景改善这些有利因素外,大家看好房地产市场的原因还有哪些呢?

为何他们看好房地产市场

实际上,很多业内人士对房地产市场的信心并非主观臆断,也是有一定的事实作为依据的,主要有以下几个方面:

1、银行压力测试规则稳定金融行业

房地产市场的稳定也依赖于金融市场的稳定,由于自金融危机以来,金融规则的完善,此轮加息对市场的稳定性不会造成太大冲突。

业内人士指出,尽管自加息以来抵押贷款利率出现飙升,但与以往的房地产市场周期不同,这是英国央行首次对抵押贷款机构实施更高的压力测试,并收紧信贷规则。

据悉,在金融危机爆发之前,三分之一的借款人甚至不需要向抵押贷款机构证明他们的收入就能贷到款,这导致很多家庭借到了难以还得起的贷款。

后来,2008年金融危机的爆发,使抑制家庭债务水平的必要性成为人们关注的焦点。因此,从2014年开始,贷款机构加大了对借款人的要求,如果他们无法证明在当时的标准浮动利率上升3个百分点后还能负担得起贷款,就无法获得抵押贷款。

去年,这一规则放宽为标准浮动利率加1个百分点。然而,大多数贷款机构仍然会采用比以前更严格的规则。

由于这样的限制,所以今天即便抵押贷款利率较之前有所上涨,但大多数家庭的负担能力已经超出了这个范围。

Zoopla的Richard Donnell表示,人们可能“高估了”利率上升的影响。

他对此解释说:“压力测试规则旨在阻止买家使用廉价融资过度增加家庭债务。而且,还有包括‘贷款金额不能超过收入的4.5倍’等规则的补充。”

因此,这些限制在保证金融市场稳定的同时,也保障大部分房主不会出现难以偿付的情况。如果房主们不会因为难以承担贷款而抛售房屋,房地产市场的供需平衡就不会有太大变化,房价自然也不会出现所谓的大幅下跌。

2、飙升的租金提振了首次购房者的需求

在供应端不会有太大变化的同时,目前英国房地产市场的需求端却显示出了增长的迹象,而这离不开租赁市场的推动。

很多专家也表示,英国租赁市场的租金快速上涨正在激励首次购房者们继续买房。

据Hamptons称,伦敦租金在4月份的年涨幅高达17% ,飙升至2,200 英镑。英国国家统计局(ONS)的记录也显示,伦敦租金在4月份的年增长率创下了自2012年12月以来的最高记录。

而在伦敦以外,英国平均租金现已首次超过1,000英镑。

Bloomberg Intelligence的Hovenko女士表示,停止租房的愿望在伦敦尤为强烈。

她补充说:“伦敦租赁市场竞争非常激烈,租户很容易受到租金上涨的影响。令人有些惊讶的是,即使在多次加息之后,人们仍然有购买的动力,并且愿意申请更长时间的抵押贷款以登上房产阶梯。”

根据银行业贸易机构UK Finance的数据,自去年年初以来,申请超长期(35年和40年)抵押贷款的人数增加了一倍多。

相比之下,在2005年4月开始记录时,只有2%的首次购房者和1%的换房者会申请超长期贷款。而在过去的一年里,申请这种贷款的人数开始呈指数增长。

除了申请超长期抵押贷款外,一些首次购房者正在选择较小的房子以登上房产阶梯。

高级房地产经济学家Andrew Wishart表示,为了应对高昂的借贷成本,需求已经转向更小的房屋,因为它们相对便宜。

Harmony Financial Services的董事Imran Hussain则表示,首次购房者对1%的利率和5%的之间的区别不是太在意。他说道:“在这些年轻人父母买房的年代,支付的抵押贷款利率可能会高达15%。因为目前的变化对他们来说并没有那么夸张。”

Hussain还补充道:“这些买家的需求仍然很高。他们的租金飙升,仍然非常渴望拥有一套房子和一个家庭,他们的目标没有改变。”

根据Nationwide的数据,通常首付为10%的家庭的抵押贷款还款额是平均实得工资的37%,但是这仍然低于历史时期。在1990年代初期房价暴跌之前,这一数字已跃升至近50%。在金融危机爆发前,这一比例也远高于40%。

3、房产市场极度供不应求

很多人认为,支撑英国房价的一个根本性因素是目前的市场极度供不应求。

在过去的一年中,英格兰仅增加了252,540套新住宅。由于连年完不成每年建造30万套新房的住房目标,英国政府已将这一目标改为建议性的,而非强制性的。

与供应端的匮乏相比,英国对住房的需求却非常旺盛。英国智库The Centre for Policy Studies甚至表示,由于移民数量大增,英格兰每年需要616,000套额外住房,才能容纳创纪录数量的移民。

官方数据显示,英国的净移民人数达到了60.6万人,这背后都是巨大的住房需求。

显然,如此的供不应求之下,房产的价格必然长期是看涨的。

伦敦经济学院的Hilber教授表示,如今住房明显短缺是英国能够避免出现1990年代那样的房价暴跌的主要原因。

Bloomberg Intelligence的专家Hovenko也强调称,房地产挂牌量创下历史新低,这意味着想要买房的买家竞争会更为激烈。

她表示,好房源非常有限,如果错过了一些房源,买家只能不惜一切代价争取到下一个房源。

房产圈的结尾提示:

尽管过去一年,因为种种因素,市场上出现了一些悲观的声音。

但从业内人士的分析就可以看出,现在的房地产市场与金融危机期间有着很大的不同,金融市场更加稳健,房产愈加供不应求。同时,因为租金不断上涨,很多买家仍希望摆脱租房的困境,拥有自己的房产。

这也是为何大家认为,如今的房地产市场不会再重演2008年金融危机时的原因。