Savills的伦敦团队用了一个很妙的说法：
日本人不追“风口”，他们做的是积累、观察，然后安静地下注。
这句话解释了外界的错觉。
很多人以为日本资本是突然回来的，实际上这些对话已经持续了几个月甚至几年，只是现在才到交割的环节。
Savills 甚至把种子追溯到上世纪九十年代，中间从未真正断线。
英日之间的贸易关系已经超过一百年。
数字更能说明问题。
Colliers 的统计显示：
2025年日本资本在伦敦写字楼上投入6.17亿英镑，占全年成交的7%。
同期英国本土买家占29%，也就是25.6亿英镑，美国以16亿英镑排第二，挪威的 Norges 排第三。
7%听起来不大，但把时间轴拉长看，MSCI Real Capital Analytics 的口径是，2023年到2025年中，日本投资者投入英国房产超过21.3亿美元，比疫情前的五年周期高出五成。
Savills 在去年底的报告里已经把结论写得很清楚：
日本人现在是伦敦最大的亚洲买家。
1.他们买下了哪些楼？
2026年一月，Daibiru 从 Mitsubishi Estate 手中买下伦敦金融城 Warwick Court 的主要权益。
这栋楼坐在圣保罗大教堂旁边的 Paternoster Square，2003年建成，2022年做过一轮彻底翻修，拿到 EPC A 级和 BREEAM Excellent 认证，楼顶的露台正对教堂穹顶。
面积约206,000平方英尺，市场此前传出的报价约3亿英镑。
这是 Daibiru 在英国的第二笔投资，第一笔是2025年六月以1.69亿英镑买下国王威廉街的 Capital House。
Daibiru 是 Mitsui O.S.K. Lines 旗下的房产公司。
它在2023年制定的“BUILD NEXT 2035”长期计划里，把海外业务列为三大支柱之一，目标是到2035年总资产达到1万亿日元。
目前海外组合已经覆盖越南、澳大利亚、美国和英国四个国家的10个项目。
公司在公告里给伦敦的理由很直白：全球大量 Forbes Global 2000 企业总部设在这里，市场流动性和透明度都属于核心级别，脱欧之后这座城市依然是领先的国际金融中心。
再往前看，Sotetsu Urban Creates 和 Yasuda Real Estate 组成的合资体从 Lendlease 手里买入 21 Moorfields 两成权益，这是双方在英国的首次亮相。
这栋565,000平方英尺的楼是 Deutsche Bank 的英国总部，租期25年。
Savills 认为这笔交易最能说明日本人在找什么——一份由全球级信用背书的长租约，收入清晰、可辩护，在内部立项时远比“预期租金增长”好解释。
Sumitomo Mitsui Banking Corporation 代表一位私人客户买下 One Portsoken，价格约1.6亿英镑，收益率7.25%。
Savills把这笔交易读成另一个信号：
日本的私人财富和企业闲置资金也开始出海，因为本土的低收益率和有限增长空间正在把它们往外推。
Mitsubishi Estate 走的是另一条路。
它和 Edge 联手，拉进 Tokyo Tatemono、Toko Electrical Construction、Fuyo General Lease 三家日本投资人，一起重建西区的 125 Shaftesbury Avenue，项目在去年底正式启动。
此前它还在南岸破土动工一个价值约10.7亿美元的写字楼项目。
彭博的报道提到，这家公司过去把一半以上的海外资金放在美国，如今在把风险往英国分散。
Mitsui Fudosan 的动作最大。
它承诺投入11亿英镑重建大英图书馆旁的地块，其中包含600,000平方英尺面向生命科学的空间。
七月中旬，日经报道这个项目里将出现该公司在欧洲的第一个出租实验室设施，整体投资规模约14亿美元。
Nomura Real Estate 则和 L&G 合作，计划在伦敦建设1,000套购房出租住宅，第一个项目是南伦敦 Herne Hill 的200套。
2.为什么是现在？
汇率反而不是答案。
Savills 特别强调，这一轮活跃是在日元疲弱的情况下发生的，而不是因为日元疲弱。
2016年那批中国买家享受过的汇率红利，日本人拿不到。
真正的推力来自本土。
日本央行在2024年三月结束负利率，此后加息三次，2025年十二月把政策利率提到0.75%，是1995年以来的最高水平。
CBRE 判断市场预期到2026年底还会有两到三次加息。
同时日本国内2025年的房产投资额首次突破6万亿日元，创下单年纪录，可投的好标的越来越挤。
资金必须找出口。
伦敦这一端给出的报价也变得体面。
Savills 一季度的数据显示，西区顶级收益率3.75%，金融城5.25%；
对于能在日本本土用资产负债表低成本融资的机构来说，这个数字有吸引力。
金融城的顶级租金在2025年三季度首次超过每平方英尺100英镑，创下历史新高。
空置率从2025年初约10.6%的峰值回落到今年二月的约7.4%。
在建面积降到1,205万平方英尺，接近五年最低，其中28%已经预租。
政治不确定性、高利率和建筑成本一起让新开工停滞，需求撞上紧缩的供应，这正是租金上行的配方。
3.这为什么算最好的背书
日本资本的行为特征是慢、审慎、持有期超长，很少做机会型套利。
Savills 把他们偏爱的“俱乐部式交易”解释成两层功能：一层是分散敞口，另一层是通过和本地成熟的运营方合作来学习一个新市场。这种资金不会为了赚一个价差入场。
所以它的到来更像是一张投给伦敦长期基本面的选票。法治与产权、市场透明度、流动性深度、英语环境与人才储备、连接东西方的时区位置，这些东西不会因为一个周期而改变。
Colliers 对2026年的预判是海外投资占比上升，理由正是全球政策和压力反复确认了伦敦的避险声誉，日本、新加坡、欧洲、以色列和加拿大的资金都在名单上。
一季度的成交已经在验证。
Avison Young 统计当季投资额19亿英镑，虽然低于长期均值，但完成了43笔交易，其中七笔超过1亿英镑，亚洲投资者贡献了约四分之一的活跃度，最大一笔就是 Daibiru 的 Warwick Court。
整个2025年伦敦写字楼成交97.6亿英镑，比2024年增长61%。
Knight Frank 的测算给出了另一个维度：把伦敦老旧写字楼存量升级一遍，能创造114亿英镑的年租金收入和2,620亿英镑的投资价值。
有一条经验值得记住。
当最耐心的钱开始行动的时候，周期通常已经转过弯了。
ref：
https://greenstreetnews.com/article/why-japanese-capitals-focus-has-returned-to-london/
https://prospects.savills.com/cities-japanese-real-estate-investors-now-the-leading-asian-buyers-in-london.html
https://www.bisnow.com/london/news/capital-markets/japanese-investors-flex-their-muscles-in-london-128660
