韩国资本又出手!半年30多亿英镑狂买伦敦大楼,他们看重了什么?

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中资企业在英国房地产行业的布局投资这两年已经屡见不鲜,近两年买断了伦敦金融城的多个地标建筑。

仅去年一年,中渝置地以高达11.5亿英镑的价格拿下伦敦金融城最高楼“奶酪刨”(The Cheesegrater),创2014年来最大的单一资产收购纪录;

李锦记集团豪掷13亿英镑买下芬乔奇街20号“对讲机”大厦;

中渝置地又联手三家香港房地产公司共同收购位于伦敦金融城的摩天大楼开发项目——40 Leadenhall Street。

从2016年以来,中国资本对于伦敦房地产的热情并没有被脱欧给吓退,反而在英国未来退出欧盟条条框框的国际贸易限制之后,有望迎来更大的发展契机。

当然,中资企业绝对不是唯一一家趁英镑价值下跌抄底伦敦房地产的。

随着2019年3月29日的一天天临近,特蕾莎政府对外有恃无恐的外交态度和对内高效率执行的货币政策,海外资本的信心也在逐渐增强。

上周有消息称,Berkshire Hathaway Incorperation宣布与Kay & Co签署协议,意味着88岁的“股神”巴菲特在成为美国第二大房地产经纪人后,开始进军英国房地产。

来自亚洲和美国的资金仍是伦敦置业的“主力军”,当然近年来亚洲除了中国和中东地区之外,韩国财团对于伦敦地产的投资倾向也在逐渐显露。

9月16日,据《金融时报》报道,韩国韩亚金融集团(Hana Financial Group)旗下的IBK证券打算从普望集团(Perella Weinberg)手中收购位于伦敦金融城的又一大地标建筑“One Poultry”,挨着英国央行隔壁,报价1.82亿英镑。

2014年,普望集团从海因里希·费尔德曼(Heinrich Feldman)手中买下该楼时花了1.1亿英镑,4年时间涨幅逾65%。对此韩亚集团和普望集团都还没有作出回应。

目前该楼80%的区域面积租给WeWork联合办公企业使用,租金回报率4.7%,高于均值的4.25%。联合办公也算是一种比较新兴的产业,旨在给自由职业者和无固定场所的商务人士提供办公空间,同时也鼓励潜在的行业间交流合作。

IBK证券是看中了WeWork创办的新型商业模式还是本就看好One Poultry的自身价值还要看他们的回应。

One Poultry不是韩国人今年在伦敦的第一笔房产投资,当然也不像是最后一笔,

仅从2018年伦敦房地产行业的国际资金比例来看,韩国企业有可能会成为今年伦敦房产市场最大的金主。

今年2月,三星集团旗下的SRA资产管理(SRA Asset Management)买下了位于伦敦金融城的商用办公大楼200 Aldersgate,斥资3.2亿英镑。

这也是自从2016年卖掉30 Crown Place之后,三星集团重回伦敦房地产行业的第一项投资。

今年3月,韩国未来资管(Mirae Asset Management)以2.5亿英镑从黑石集团(Blackstone)手里买下金融城Dowgate Hill25号的Cannon Bridge House。

这是未来资管在英国的第二次置业尝试,去年7月的时候原本打算以2.05亿英镑从马来西亚人手里收购Tower Bridge House,但后来由于内部的性侵丑闻而作罢,所以Cannon Bridge House算是韩国未来资管在伦敦的第一处房产。

在之后的一个月,未来资管又从黑石集团手里买下了老贝利街20号(20 Old Bailey)的企业办公大楼,成交价3.4亿英镑,回报率为4.0%,低于Cannon Bridge House的5.2%。

今年6月,韩国投资管理公司(Korea Investment Management,KIM)以2亿英镑的价格收购金融城东部区域的马克街70号(70 Mark Lane )办公大楼,同样是KIM的第一笔伦敦地产投资资金,预期回报率为6%。

7月,韩国国民银行旗下(KB Financial Group)的全资子公司KB证券从卡塔尔投资局手里收购了金丝雀码头的摩天大楼One Carbot,成交价4.6亿英镑。

2012年卡塔尔投资局买下这栋楼的时候花了3.25亿英镑,价值上涨了42%。

一个月后,KB证券又从高纬物业(Cushman & Wakefield)和CBRE银行手里买下沙夫茨伯里大街125号(125 Shaftesbury Avenue),收购金额为2.9亿英镑。

今年来自韩国的最大一笔房产收购发生在7月,标的建筑40 Shoe Lane,也是美国高盛银行伦敦总部所在地。共同竞标的除了韩国养老服务基金(NPS),还有李嘉诚的CK资产控股以及西班牙零售巨头Pontegadea。最后由韩国养老基金以11亿英镑拿下。

截止今年9月,韩国多个财阀在伦敦房地产方面的投资超过30亿英镑,如果在今年第四季度再现大宗交易,那么今年伦敦最大的海外资金流入非韩国莫属。

从这些信息中也可以看出来,在此之前韩国的投资机构对于伦敦房产是不太感冒的,如今也纷纷加入了“抄底”行列。海外资金的不间断涌入无疑能够极大增强市场信心,并且龙头企业在伦敦的资产配置,利好于英国脱欧之后在全球范围内与多个主要经济体建立全新的贸易伙伴关系,亚洲方面包括但不限于中国,韩国,日本,新加坡,马来西亚等。

今年以来,来自亚洲的投资资金占据了伦敦金融城本年度房地产投资60%的比重,共记已有47亿英镑。截止8月,1亿英镑以上的建筑有一半都由来自亚洲的买家收购。

北美的资金依旧活跃在伦敦的楼市里,亚洲的资金倾向也开始变得更加明显。就比如韩国,从2013-2017年这5年时间里总共只在英国楼市投资了9.8亿英镑,而今年一年的投资就超过了30亿。第一太平戴维斯(Savills)伦敦投资研究小组的Stephen Down称:“来自远东的买家在这两年持续升温,今年新亮相的是韩国,而从现有的信息来看,明年主导市场的很有可能是来自日本的财团。”

高度发达的社会体制,良好的就业氛围,全球领先的金融行业监管制度以及沉淀百年的教育资源,伦敦在许多方面所具备的优势是世界上其它城市都无法撼动的,就像没有城市可以撼动巴黎作为“时尚之都”的地位一样。

不管对于大财团还是对于中小投资人,如果过度放大退欧的负面影响,而忽视伦敦这座城市本身的价值和国际地位,那才是真的得不偿失。

房产圈的结尾提示:

为什么国际资本这两年里纷纷入场英国的房产? 究其根本,无非这几个原因。 

1 稳定且高于很多国家的租金汇报和增值收益。 伦敦的办公室和住宅的平均年租金收益在4%左右。 高于很多其他国家的平均租金收益。 而且伦敦本身的国际地位,导致其房产价值长期看涨。 一个投资周期的增值收益+租金收益每年在10%以上,这是为什么很多资本入主伦敦的主要原因。 

2 伦敦的写字楼租期长,收益稳健,同时流动性好,也是大资本愿意出手的原因之一。 

3 这两年脱欧的不确定性,价格松动,成为入场的好时机,也是这几年,亚洲资本集中入主英国的一个原因。 

4 在大机构大财团的智库分析下,都认为现在入场伦敦房地产市场是一个好的投资的话。这可以作为个人投资者的参考,跟随机构大资本入场,不失为一个好的选择。 

中国、美国、中东地区对于伦敦房地产的投入大家都有目共睹,在一些人眼里,英国脱欧代表着不确定性,但在另一群人眼里英国脱欧正是布局未来,抄底买入的好时机。比如李嘉诚,比如巴菲特,还有这两年才开始意识到英国房产投资潜力的韩国各大财团。