在购买房产时,很多人都会考虑期房。
Hamptons的研究显示,去年英国近三分之一(32%)的新房是在建成前购买的。该机构表示,出售期房对于房屋建筑商的现金流至关重要。
但对于买家来说,这种方式好吗?有哪些利弊呢?今天,我们就来聊聊期房那些事。
一、什么是期房?
购买期房(无论是别墅还是公寓)意味着您将在房产建成之前确定交易。这意味着买家需要根据合同在施工开始前或者施工进行时购买。
在交易时,开发商会提供房产的规划蓝图、样板房等等,潜在买家可以通过参观样板房,了解房产的外观和布局,看看他们是否喜欢该地区。
在英国,有的开发商还会为买家提供个性化“装修套餐”,让买家自定义房产的细节,例如配色方案或家具 ,这样房屋就会更符合自己的品味并可随时入住。
二、购买期房可以获得抵押贷款吗?
John Charcol的专家Nicholas Mendes表示,购买期房完全可以申请抵押贷款,但贷方可能会较为谨慎。
这是因为期房的价格通常会比二手房高,而且尚未完成,贷款机构会考虑他们未来能否收回全部资金。
因此,贷款机构会综合考虑开发商的资质、口碑、资金情况等等。对于优质开发商的期房项目来说,贷款很少受到影响。
总之,无论是期房还是二手房,在申请贷款时主要还是考虑买家的还款能力。在此基础上,二手房会评估房屋的状况,而新房则会了解开发商的财务状况等。
相比新房,一些二手房因为房屋状况不佳,或者缺乏防火等安全措施,或者没有电梯等便利设施,反而很难贷到款。
三、购买期房有哪些好处?
购买期房的第一大好处就是增值能力更强,房价上涨更快。
首先,在房产建成前购买意味着买家在建设阶段就可以受益于价格升值,最终交房时就能获得一套价值超过成交价的房屋。
例如,如果您以250,000英镑的价格购买一套待建房屋,并且房价在建造期间平均上涨10%,那么您搬进房子时的价值将达到275,000英镑。
其次,期房更新,更符合最新的建筑标准,能源效率也更高,更受买家欢迎,增值能力也会更强。
许多人认为,在房地产价格上涨时,购买期房是充分利用市场动向的机会。事实上,Hamptons的数据也表明,在公开市场价格快速上涨时,期房销售更为常见。
购买期房的第二大好处是可以享受来自开发商的优惠,一些开发商为吸引客户,通常会为买家提供一定的价格折扣或优惠。
例如,开发商会为买家提供一些印花税或首付,从而降低买家购房的总成本。还有一些开发商会提供关于家具家电等的优惠。
与购买二手房相比,购买期房的第三大好处是能获得更多的保护。
现在,几乎所有新建房屋都提供房产保修,如果房产因设计或施工而出现问题,可以获得一定的保障。通常,保修有效期为房产完工后的10年。
如果买家要申请抵押贷款,贷款机构通常会要求提供保修证书,并附带来自NHBC或Premier Guarantee的认证,以防止房屋存在结构缺陷影响价值。
四、购买期房有哪些风险?
虽然购买期房有诸多好处,但也有一定的风险,其中,最大的风险之一是开发商破产,这意味着房产建设无法完成。
一旦开发商破产,将指定清盘人来处理该公司,并可能试图将合同出售给能够完成建筑工程的另一方。然而,在有些时候,当买家的首付已用于建造建筑物时,取回的难度就会增大。
Farrer & Co律师事务所合伙人Hugh Wigzell表示:“合同通常会包含一个长期终止条款,如果开发未能在约定日期前完成,合同则有权解除。这意味着您可以收回首付并结束交易。”
但他补充道:“当然,这取决于首付是否仍然可用(由卖方律师持有在利益相关者账户中或受担保保护)。有时担保提供商会代替开发商完成项目建设。因此,有必要澄清这笔首付是如何使用的,以及它是否受到保护。”
除此之外,购买期房的风险还包括房产延迟完工,以及成品不符合自己的预期。
如果存在延误情况,那么重要的是检查自己的抵押贷款何时到期,以及如果建设时间比预期的要长,贷款是否可以延期。
业内人士Nicholas Mendes补充道:“一些贷款机构可能会评估开发商的财务状况,以确保项目失败的风险较低。如果开发商被认为存在财务风险,贷款机构可能会拒绝抵押贷款申请或要求提供额外的担保。”
还有一种风险是,如果贷款人在房产完工后给予其的估价与出售价格不一样,那么买家可以无法获得全额抵押贷款。Mendes建议,如果必要的话,应保留一笔应急资金以弥补资金短缺。
此外,对于成品不符合自己预期的情况,譬如房子实际面积小于宣传中的面积,开发商通常会提供相应的折扣机制,买家需要提前注意一下。
房产圈的结尾提示:
经过对期房的利弊分析其实不难看出,期房的优势是比较明显的,有更好的增值能力,提供长达10年的房产保修,房屋状况和能效情况也更好,我们也更推荐大家购买新房。
但值得注意的是,期房开发中也存在“开发商可能破产”这样的风险,这也意味着选择一个口碑好,资金实力雄厚的开发商尤为重要。
总之,房产是人生中最重大的支出之一,我们都希望自己购买的房产物有所值,所以要谨慎选择。
ref:
https://www.telegraph.co.uk/money/property/buy-home-off-plan-what-watch-out-for/