2016年6月23日深夜，英国脱欧公投结果揭晓。
全世界的电视屏幕上跳动着同一个画面——英镑暴跌，股市震荡，时任财政大臣乔治·奥斯本警告说，英国房价可能下跌10%到18%。
那天晚上，很多中国投资者守在手机前，犹豫着同一个问题：
英国的房子，还能不能买？
十年过去了，答案已经写在数据里。
1.那一夜，英镑发生了什么
公投当天，1英镑还能兑换9.80元人民币。
几个小时后，汇率开始自由落体。
到2016年10月，英镑跌到了1英镑兑8.19元人民币的低谷，跌幅超过16%。这是英镑自1970年代以来最大的单日跌幅。
换个角度看这件事：
一套标价50万英镑的伦敦公寓，在公投前要花490万元人民币。公投后几个月，同样的房子只需要不到410万元。
差价接近80万元人民币。
这80万的”折扣”，被一部分眼光敏锐的海外买家抓住了。
Knight Frank当时在亚太地区的报告指出，英镑贬值让海外买家的购买力”大幅增强”，来自中国和新加坡的咨询量明显上升。
JLL的数据显示，2018年英国区域城市的海外房产交易总额达到46亿英镑。曼城某开发项目的数据更为直观——30%到40%的公寓被亚洲投资者买走。
恐慌，反而成了入场的窗口。
2.房价崩盘？十年后的真实数字
回到奥斯本的那个预言。
他说房价会跌10%到18%。事实呢？
根据英国土地登记局的数据，2016年6月，英国住宅均价为196,106英镑。
到2026年3月，这个数字变成了268,132英镑。
十年涨了大约37%。
崩盘没有来。
相反，英国房价在脱欧后的十年里走出了一条稳步攀升的曲线——尽管中间经历了脱欧谈判的反复拉锯、新冠带来的短暂停摆、2022年迷你预算引发的利率飙升，以及2026年初中东局势对市场的冲击。
每一次，市场都在恐慌后恢复。
每一次，”这回真的要跌了”的预言都没有兑现。
为什么？
因为英国房产市场最根本的矛盾从未改变——供不应求。
英国每年需要建造30万套新住宅，但实际交付量长期徘徊在20万到22万套之间。
脱欧之后，这个缺口反而进一步扩大了。
3.脱欧如何”意外”帮了房东的忙
这是很多人没有预料到的一个链条：
脱欧导致欧盟劳工大量流失，建筑工人短缺加剧，新房供应受限，房价和租金因此获得了额外支撑。
英国建筑行业培训委员会（CITB）2026年发布的行业报告显示，目前建筑工人中超过35%年龄在50岁以上，而25岁以下的仅占不到19%。
未来10到15年，预计将有50万名建筑工人退休。英国建筑业每年需要新增约4.7万到4.8万名工人，才能维持现有的建设节奏。
脱欧前，来自波兰、罗马尼亚等东欧国家的技术工人是英国工地上的主力。
尤其在伦敦，欧盟国籍的建筑工人占了相当大的比例。
自由流动结束后，建筑公司想要从海外招工，必须走复杂的签证担保流程。
英国房屋建筑商联合会直言：”这个系统太复杂、太耗时、成本太高，几乎没有开发商在用。”
建筑工人不够，房子就建不快。
房子建不快，供应就跟不上。供应跟不上，房价和租金就有底部支撑。
这就是脱欧给房产投资者带来的一个”意外红利”。
4.曼城和伯明翰的崛起
脱欧十年间，英国房产市场最深刻的变化，或许不是价格的涨跌，而是地理格局的重塑。
2016年之前，海外投资者谈英国房产，几乎等同于谈伦敦。
脱欧之后，资金开始大规模流向英格兰的区域城市。
曼城是最突出的案例。
2026年3月ONS数据显示，曼城平均房价约248,000英镑。
JLL预测，2024年至2028年间，曼城房价累计涨幅将达到19.3%，在英国主要城市中排名第二，仅次于伯明翰。
曼城的出租回报率普遍在5%到7%之间，部分热门区域甚至更高。
伯明翰则凭借大规模城市重建和HS2高铁项目，吸引了越来越多的亚洲资本。
这背后有一个简单的道理：
当伦敦的房价高到连本地中产阶级都买不起的时候，资本自然会寻找更高效率的出口。
曼城和伯明翰提供了更低的入场门槛和更高的租金回报——这对追求现金流的海外投资者来说，正是他们需要的。
5.伦敦：底气还在
说到伦敦，需要客观看待。
过去十年里，伦敦确实经历了比区域城市更大的波动。
2016年脱欧加上额外印花税政策的双重打击，Knight Frank曾报告当年伦敦部分核心区域房价下跌了6.3%。
此后，伦敦的高端房产市场花了很长时间消化这些冲击。
但从更长的时间线来看，Knight Frank的数据显示，伦敦房价在脱欧投票后的几年里稳步攀升，到峰值时比2016年高出21.5%。
2026年3月，伦敦平均房价为542,000英镑。Knight Frank预测，2026年至2030年间，伦敦房价累计涨幅有望达到13.6%。
伦敦的核心优势没有因为脱欧而消失：
全球金融中心的地位仍然稳固，法律体系透明可信，产权保护完善。
它依然是全球资本的”安全港”。对于追求长期资产保值的投资者来说，伦敦的底层逻辑从来没有动摇过。
6.租金：房东真正的”定心丸”
如果说房价是投资者最关心的”面子”，那租金就是最实在的”里子”。
ONS在2026年5月发布的数据显示，截至2026年4月，英国平均月租金为1,381英镑，同比上涨3.5%。
其中英格兰为1,438英镑，曼城为1,349英镑，伦敦为2,290英镑。
Zoopla的报告指出：
2022年至2024年间，英国部分城市的租金年涨幅一度达到10%到12%。
虽然2025年到2026年涨幅已经放缓到3%至5%之间，但这种”放缓”仍然意味着租金在持续上涨。
购房出租投资者的现金流回报，比十年前明显更厚了。
租金上涨的背后是供需失衡。房东因为税务政策变化和《租客权利法案》的实施开始退出市场，出租房源减少。
Zoopla预计，四分之一的房东可能会出售至少一套出租房产。与此同时，租客在市场上停留的时间越来越长——根据LRG的最新调查，六成租客的租房时间都超过了自己原来的预期。
对于留在市场里的房东来说，这意味着更稳定的租约和更低的空置率。
7.算一笔账
假设一位中国投资者在2016年10月汇率低谷时，用人民币购入了一套位于曼城、价值15万英镑的公寓。
按当时1英镑兑8.19元人民币计算，他花了约123万元人民币。
十年后的今天，曼城的均价涨到了约25万英镑。按当前约1英镑兑9.2元人民币计算，这套房子价值约230万元人民币。
仅房价增值和汇率变动两项，账面收益就超过100万元。这还没算上十年间累计收取的租金。
当然，并不是每个人都能精准踩到2016年10月的汇率最低点。
但即使是在脱欧后一两年内入场的买家，也大概率享受到了英镑低位和房价起步的双重红利。
8.下一个十年的路标
今天的市场环境和2016年当然不同。
中东局势推高了能源价格，贷款利率还在高位，短期的颠簸不可避免。
但有些结构性因素没有变：
英国每年依然建不够房子，人口还在增长，伦敦依然是全球金融中心，曼城和伯明翰的城市重建项目还在推进。
这些是支撑英国房产长期价值的地基。
十年前，恐慌的人看到了风险，冷静的人看到了机会。
十年后，历史可能不会完全重演，但节奏往往相似。
ref：
https://manchestersurveyors.com/manchester-house-prices-may-2026-north-west-uk-property-growth-leads-the-nation/
