Mark和Lisa是英格兰一对普通夫妻。
他们花了几个月时间，看房、出价、等律师、等贷款批准，终于迎来了交房日。
那一天，他们按照邮件里的指示，把整整8万500英镑打入了对方提供的账号——他们以为那是律师事务所的账户。
几个小时后，电话响了。
是真正的律师打来的：钱，从未到账。
那封邮件，来自一个和律师邮箱只差一个字母的假地址。
骗子已经悄悄潜伏在他们的邮件往来链里，静静等待了数周。
他们清楚地知道房产地址、成交价格、交割时间——所有细节，分毫不差。
Halifax银行最初只愿意赔偿一半，理由是受害者”本应更加谨慎”。
经过反复申诉，这对夫妻最终追回了全部损失。
但并非每一个人，都有这样的结局。
1.这不是个例，而是一场有规模的犯罪
很多人以为这类事情离自己很远。
实际上，根据伦敦城市警察局（City of London Police）与英国国家反欺诈举报中心（Action Fraud）在2025年10月联合发布的最新数据：
2024年4月至2025年3月这一年间，英国共有143起房产交割诈骗案被正式举报，损失总额达1,170万英镑。
其中，住宅类交易占140起，损失约1,097万英镑，平均每起损失78,393英镑。
商业房产案件虽然只有3起，但平均每起损失高达257,833英镑。
损失最集中的月份是2025年3月——单月损失接近200万英镑。
这些数字，背后是一个个被抽空了首付款、多年积蓄的家庭。
受害者年龄主要集中在30至49岁，案件报告集中来自伦敦、大曼彻斯特、西约克郡、萨塞克斯和埃塞克斯等地。
但这只是”被举报”的数字。更大的问题是，有多少人因为不知道可以举报，或者不知道怎么追讨，根本就没有出现在统计里。
2.骗子是怎么做到的：一场精密的潜伏
理解这种骗局，首先要明白英国的买房流程有多依赖电子邮件。
从委托律师的那一刻起，买家、卖家、双方律师、房产中介之间就会形成一条绵延数周乃至数月的邮件链。
这条链里藏着所有关键信息：房产地址、成交价格、交割日期、付款账号。
骗子的第一步，是入侵这条邮件链——可能是入侵买家的邮箱，也可能是攻破律师事务所的系统。
进入之后，他们不会立刻行动，而是静静地读，读每一封邮件，直到他们掌握了足够多的细节。
临近交割的最后几天，他们出手了。
一封格式完全正确的邮件出现在买家的收件箱里，字体、签名、Logo，和律师事务所平时发来的邮件一模一样。
唯一的不同，是付款账号——那是骗子控制的账户。
发件地址，可能只改动了一个字母，只要你不盯着仔细看，根本察觉不到。
有时候，他们还会配合一个电话——用仿冒的号码打来，催促你”尽快转账，否则交易可能告吹”。
SAM Conveyancing记录过一个真实案例：
一名买家被骗走了640,000英镑。
骗子入侵了买家与律师之间的邮件，掌握了所有房产细节，之后冒充律师发出付款请求，连抬头纸的格式都做得分毫不差。大部分钱，最终没能追回。
3.为什么海外买家格外容易中招
在英国本地买房的人，有时还有机会当面和律师核对信息，或者打一个电话问一句”这个账号是新的吗”。
而对于身处海外的买家，这扇门几乎是关上的。
沟通完全依赖电子邮件。
时差让沟通更加迟滞。对英国的交割流程不熟悉，不知道什么情况下律师会主动要求更换账号，什么情况下不会。
语言障碍让人更难察觉措辞上的细微异常。
这些因素叠加在一起，让海外买家成为这类诈骗中风险最高的群体之一。
骗子知道这一点，所以他们会特别瞄准那些正在跨境完成交易的买家。
对他们来说，一个远在中国、新加坡或香港的买家，比一个住在伦敦本地的买家，更难在最后关头拿起电话核实一遍。
4.五件事，可以让骗局无从下手
这种诈骗看起来防不胜防，但只要建立几个简单的核查习惯，风险几乎可以归零。
第一，在委托律师的第一天，当面或电话确认银行账号。
把这个账号记下来，保存好。此后，如果收到任何邮件说”账号有变动，请转账至新账户”，第一反应应该是警惕，而不是照做。
英国律师事务所在交易过程中极少更改银行账号，一旦出现这种情况，必须通过独立渠道核实。
第二，转账前，永远先打一个电话。
不是打邮件里附的电话号码，而是打律师事务所官网上的号码。
这一步只需要两分钟，却能过滤掉几乎所有的骗局。
第三，先转1英镑测试。
在汇出大额资金之前，先转一笔象征性的小额，确认律师收到并回复确认，再转大额。
这一步听起来麻烦，但在7位数面前，值得。
第四，在HM Land Registry（英国土地登记处）注册免费的”房产预警”服务（Property Alert）。
一旦有人对你名下的房产提交任何登记申请——无论是抵押、转让还是其他——你会立刻收到邮件通知。
这项服务是免费的，注册入口在HM Land Registry官网。根据土地登记处2024至2025年度报告，他们在超过440万份登记申请中识别出86起欺诈性申请，但也坦承这一数字远不能涵盖所有风险。
第五，检查你的邮箱是否已经泄露。
在 haveibeenpwned.com 上输入你的邮箱地址，可以免费查询该邮箱是否曾出现在已知的数据泄露事件中。
如果有，应立刻更改密码，并开启双重验证。骗子有时会通过此前泄露的密码，直接进入买家的邮箱，而不是攻击律师事务所的系统。
5.已经转账了，还有救吗
时间，是最关键的变量。
一旦发现自己可能被骗，立刻做两件事：
第一，拨打银行卡背面的客服电话，要求启动紧急付款召回程序。
英国银行之间有一套内部机制，可以尝试冻结并追回尚未被转移的资金，但能否成功，完全取决于你有多快。
第二，通过 actionfraud.police.uk 或拨打 0300 123 2040 向Action Fraud正式举报。
在赔偿层面，英国有一套名为”授权推送付款”（Authorised Push Payment，简称APP）的诈骗赔偿机制。
2024年10月7日起，这套机制正式成为强制性规定：
只要通过Faster Payment或CHAPS系统汇出的资金遭遇APP诈骗，银行须在5个工作日内完成赔偿，最高赔偿金额为85,000英镑。
前提是，受害者能够证明自己已尽到合理谨慎义务，且没有”明显疏忽”。
这就是Mark和Lisa案例的关键所在。
Halifax最初拒绝全额赔付，认为他们”本应更谨慎”。
经过反复申诉，他们最终追回了所有损失。但法律规定的”合理谨慎”边界在哪里，往往仍是银行与受害者之间的争议焦点。
还需要注意的是，这套赔偿机制有一个上限：
85,000英镑。而英国住宅交割诈骗的平均损失已达78,393英镑，高端交易的损失往往超出这个上限。
对于购买高价房产的买家而言，即便启动赔偿程序，也可能面临部分损失无法弥补的局面。
6.每一笔大额转账，都值得多一分钟的核实
买一套英国房产，通常是一个家庭一生中最大的一笔支出。
几十万英镑，几年、甚至十几年的储蓄，在交割当天汇聚成一笔转账。
骗子深知这一点。
他们选择在那个最紧张、最激动、最不容出错的时刻出手——当你以为一切都结束了，当你已经开始想象新家的样子。
那个时候，一封伪造的邮件，就足以让一切归零。
而破解这道骗局的方法，并不复杂：
在委托律师的第一天记下账号，转账前打一个电话，用官网的号码，不用邮件里的号码。这一个电话，花不了两分钟，却能挡住几乎所有的骗局。
ref：
https://www.cityoflondon.police.uk/news/city-of-london/news/2025/city-of-london-police-warns-public-about-surge-in-payment-diversion-fraud-targeting-property-transactions/
https://hmlandregistry.blog.gov.uk/2025/11/17/how-hm-land-registry-works-to-protect-property-owners/
https://www.farrer.co.uk/news-and-insights/authorised-push-payment-fraud-and-mandatory-reimbursement/
https://todaysconveyancer.co.uk/category/fraud/
