警惕!英国房东已申请HMO许可仍被高额罚款,原因竟然是……

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由于投资门槛低,回报稳定,英国的租赁市场吸引了一大批投资者。

为了追求更高的收益,很多房东也会选择将自己的出租房转为多户住宅(House in Multiple Occupation,HMO)来经营。

所谓的HMO指的是一处房产至少租给3名租户,并且这些人来自1个以上的家庭,同时,租户们共用厕所、浴室或厨房等设施。这看起来有点类似我们常说的“合租房”。

然而,为保障整个租赁市场健康稳定的发展,英国政府对这类房子有着严格的法律法规要求,一不小心就可能会遭致罚款。

就在近日,两名英国房东就因为违法了相关规定,被处以18,000英镑的罚款。

而且,让人费解的是,这两名房东明明申请了HMO许可,却仍受到了罚款。

这两名房东是Colin Woodard和他的妻子Susan Woodard。2016年6月,他们两人在伦敦的达格纳姆(Dagenham)购买了一套房子。

入手几年后,Colin和Susan希望将房子出租赚取收益,夫妻俩瞄准了HMO市场,并对房子进行了一定的改造。

2019年8月,夫妻俩申请了HMO许可,并于一个月后获得批准。

本以为万事大吉,但让Colin和Susan没想到的是, Barking & Dagenham议会不久后找到了他们,并告知他们,只有HMO许可还不行,由于位于“特殊区域”,他们的房子需要获得规划许可才能作为HMO经营。

迫不得已,Colin和Susan便提交了一份追溯规划申请,但他们的申请在2020年1月被拒绝。

并且,有关部门还发出了规划执行通知,要求该房屋不能再用作HMO,并且必须立即拆除所有与多户住宅经营有关的固定设施。

这对夫妇对此提出了抗议,但议会于2020年11月驳回了他们的上诉,并要两人在2021年5月之前遵守强制执行通知。

尽管如此,Colin和Susan并没有立即停止出租房产,直到一年后,当地议会发现这处房产仍被用作HMO经营。

2022年9月,Colin和Susan收到了Barkingside地方法院的传唤,但两人拒不认罪。两年后,这一案件被上交给Snaresbrook刑事法庭,两人又改变了认罪请求。

最终,法院处于Colin和Susan每人6,000 英镑的罚款 。另外,他们还需向Barking & Dagenham议会支付3,000英镑的费用。

负责执法和社区安全的内阁成员Syed Ghani对此表示:“我们致力于确保Barking & Dagenham的所有房产都符合规划法规。对Woodard夫妇采取的行动表明了我们致力于维护这些标准。”

看到这,很多人可能会觉得非常费解,以前都知道经营多户住宅没有HMO许可会被罚款,怎么有了HMO许可也还会被罚款呢?为什么将住宅转为多户住宅还需要许可呢?

实际上,并不是所有的住宅或公寓改建为HMO房产时都需要规划许可,但也有一些例外情况。为了让大家了解的更清楚,我们先来看看英国目前对不同类型住宅的定义:

  • 家庭住宅或单人使用的住宅被归类为C3(住宅/公寓)
  • 最多可容纳6名无亲属关系,且共用基本设施的个人的小型合租房被归类为C4 (HMO)
  • 容纳超过6名无亲属关系,且共用基本设施的个人的房屋被称为Large HMO(Sui Generis)

一般来说,在下述情况下,将房子改为HMO需要规划许可:

1、Sui Generis

C4类最多仅允许6名无亲属关系的个人使用。这也意味着将一处房产用作HMO,并供6名以上无亲属关系的人共享的行为被称为“Sui Generis”,这种用途通常需要规划许可

值得一提的是,在这种情况下,规划许可要求是根据是否有亲属关系的住户人数来确定,而非卧室数量确定。

2、Article 4 Direction

除了Sui Generis的情况,还有一种情况就是房产如果位于有Article 4 Direction要求的区域。

在这些地方,无论合租人数多少,将C3住宅用途改为C4HMO都需要规划许可。

换句话说,在实施Article 4 Direction指令的地区,政府不允许房东在没有规划许可的情况下将房产转换为HMO。 而且,房东为提供新的HMO而进行的改建和用途改变工程也需要获得建筑法规的批准。

一些议会之所以有这样的要求,其实也有一定的道理,是为了更好的监控和管理当地的HMO房产

因为有研究表明,HMO房产过多也会带来一些负面影响,比如,住宿条件差,环境质量下降,噪音投诉增多,反社会行为增多,影响当地的独特性,增加停车压力等。

有些议会还认为,过多的HMO房产会影响当地的住宅供应,给住房市场带来冲击。

目前,伦敦实施第四条指令区域大概有以下几个:

  • Barking and Dagenham
  • Barnet
  • Greenwich
  • Haringey
  • Hillingdon
  • Lewisham (部分区域)
  • Newham
  • Southwark
  • Waltham Forest

值得一提是,伦敦一些议会还在一些保护区引入了其他规划控制机制,以防这些地区的特色受到威胁,大家也要保持警惕。

房产圈的结尾提示:

对于学生和寻求临时住宿的人来说,HMO毫无疑问是性价比高的选择。而且,拥有良好公共交通和当地设施的HMO在提供经济实惠的住宿方面发挥着非常重要的作用。

对房东来说,良好的HMO经营可以带来丰厚的收入,但HMO涉及到的法律要求很多,大家在投资前一定要了解清楚,以免在“无意”中违法,在将自己的房产转换为HMO之前,最好也联系当地议会或寻求专业帮助。

 

ref:

https://www.standard.co.uk/news/london/landlords-rent-barking-and-dagenham-hmo-fined-b1183653.html

https://urbanistarchitecture.co.uk/do-i-need-planning-permission-for-hmo-house-in-multiple-occupation/