跟随房产君，看看今天有哪些大事小情发生：
- 伦敦写字楼供应收紧：2025年全年新开工量骤降35%，创2013年以来新低
- 贷款利率小幅回落，但仍远高于春季前水平，外部不确定性持续压制市场
- 法灵顿地标办公楼完成7,500万英镑交易，Europa与Hobart成功退出
- 政府正式推进”购房权”重大改革，社会住房保护力度史上最强
- 圣詹姆斯广场One St James’s Square收到多轮竞价，拍价目标2亿7,500万英镑。
1.伦敦写字楼供应：表面繁荣，暗藏缺口
Deloitte最新年度调查显示:
2025年全年伦敦中心区新开工写字楼面积约为448万平方英尺，同比下滑35%，不仅低于五年均值的604万平方英尺，更是自2013年以来的年度最低点。
与此同时，翻新改建取代全新建设成为绝对主角——翻新项目占2025年全部新开工量的三分之二。
这一趋势自新冠后便持续发展，折射出建筑成本上涨、融资难度加剧、规划流程繁琐等多重现实压力。
从地区来看，金融城凭借约242万平方英尺的新开工量领跑各区，西区则跌至约130万平方英尺，为2020年疫情年以来最低值。
尽管2025年全年实际交付量约为659万平方英尺，创近30年来第三高，
短期内市面上可用空间看似充裕，但Deloitte已明确预警：
由于新开工量的持续萎缩，2027至2030年间，伦敦优质写字楼市场将面临明显的供应缺口。
西区空置率目前仅约1%，顶级租金已触及每平方英尺187英镑的历史高位。
对于有意布局伦敦的机构投资者而言，这场供需错位正在悄然成形。
2.贷款利率：降了，但别高兴得太早
今年春季，英国贷款市场经历了一轮快速且剧烈的波动。
3月初，受中东地区紧张局势升级推动，全球能源价格急剧走高，市场对通胀的预期随之攀升，swap利率大幅跳涨，各大贷款机构纷纷在短时间内上调产品利率。
最新数据显示，两年期固定利率均值已回落至约5.81%，五年期则降至约5.70%，但这仍比春季冲突前水平高出近一个百分点。
据Moneyfacts测算，与3月波峰前相比，借款人每年约多付1,700英镑，近期的小幅降息约只能抵消其中145英镑。
英国央行3月议息会议维持基准利率于3.75%不变。
市场目前预测年内仍有加息空间，4月份通胀率已升至3.3%。Nationwide、HSBC、Halifax、Santander等主要贷款机构近期虽已小幅下调利率，但幅度有限，且仍有部分机构在调高特定产品定价。
对于正在考虑入市的海外买家而言，汇率与利率的双重波动意味着，此前关于2026年”利率稳步下行”的预期已基本落空，市场仍处于高度不确定的定价环境之中。
3.法灵顿7,500万英镑交易：翻新价值的成功兑现
Europa Capital与Hobart Partners已完成位于法灵顿核心地段Fetter Lane 86号写字楼——Fetter Yard的出售，成交价7,500万英镑，买家为一家活跃的全球资产管理机构。
这栋约10万平方英尺的写字楼由Orms建筑事务所于2022年完成全面翻新，整体布局围绕一个大型景观庭院展开，取得EPC B级与BREEAM”非常好”认证，目前租户涵盖法律与科技传媒行业，万豪酒店集团EMEA区总部亦长期驻扎其中，租约加权平均年期接近10年。
这笔交易是今年法灵顿区域写字楼市场的代表性案例之一，也印证了一个市场逻辑：
在伦敦写字楼新建供应显著萎缩的背景下，高质量的翻新改建资产正在受到买家的追捧。Elizabeth线开通后，法灵顿的可达性大幅提升，令其在租户心目中的吸引力远超传统印象。
4.”购房权”改革：社会住房保护迈出关键一步
英国政府于4月28日正式确认推进”购房权”（Right to Buy）制度的新一轮改革。
这项延续数十年的政策允许英格兰公共住房租户以折扣价格购买其所居住的房产，但批评者认为该制度长期导致社会住房存量持续流失。
新改革的核心变化包括三点：
其一，申请资格的最低居住年限从3年大幅延长至10年。
其二，折扣比例重新设计——以10年为起点，折扣从5%开始，每增加一年加1%，上限为15%或地区现金上限两者中较低的一个，相较此前最高可达70%的折扣水平，力度已大幅收窄。
其三，新建社会住房在建成后的35年内均不得纳入该计划出售。
此外，”成本”保护期也从15年延长至30年，意味着地方当局可在更长时间内将出售价格锁定在其建设和维护成本之上，防止亏本出售。
从投资视角看，这一政策转向意味着社会住房存量被侵蚀的速度有望放缓，地方政府可用于重建住房的资金来源也更加稳定。
这对于布局英国住宅领域的机构投资者来说，是一个值得追踪的政策信号。
5.圣詹姆斯广场顶级办公楼引发多方竞价
One St James’s Square正在接受正式报价，目标成交价约2亿7500万英镑，已吸引多家机构投资者参与竞标。
据Green Street News报道，这处地址被形容为”伦敦最具声望的办公地段”。
圣詹姆斯广场历来是伦敦顶级写字楼交易的集中地。
过去数年中，多栋广场面向的办公楼先后以超过每平方英尺3,000英镑的价格成交，买家包括亚洲超高净值家族办公室及欧洲机构资金。
该区域空置率极低，叠加整体写字楼供应收紧的大背景，使得此类核心资产的稀缺性进一步凸显。
2亿7,500万英镑的目标定价处于西区顶级写字楼历史成交区间的高位。
考虑到当前贷款成本仍处高位，这笔交易若顺利完成，将被视为机构资金对伦敦顶级商业地产信心的重要背书，也将成为2026年伦敦商业地产市场的标志性案例。
ref：
https://www.propertyweek.com/news/londons-supply-squeeze-tightens-as-new-office-construction-starts-fall-35
https://www.constructionnews.co.uk/sections/data/london-office-starts-drop-by-a-third-28-04-2026/
https://www.buyassociationgroup.com/en-gb/news/mortgage-rates-ease-but-remain-high-after-volatile-start-to-spring/
https://greenstreetnews.com/article/europa-and-hobart-complete-75m-farringdon-office-sale/
https://greenstreetnews.com/article/investors-line-up-for-275m-one-st-jamess-square/
