被当地政府指控“偷了”自家花园?他无奈告上法庭,赢得3万英镑…

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Christopher Pinto今年77岁,是一名退休法官。

2004年,Christopher在伦敦北部的Highgate购入了一套房产。

这套房产不仅拥有人人艳羡的大花园,还背靠当地的自然保护区Parkland Walk,站在花园里就能欣赏四周郁郁葱葱、鸟语花香的景色,出门遛个弯也非常方便。

Christopher对此非常满意,迫不及待地搬了进去,但万万没想到的是,因为这套房产,自己被当地政府告上了法庭……

在搬进新房子一段时间后,Christopher重新改造了花园,重新安装了花园的围栏。

但在2012年,专门保护Parkland Walk自然保护区的协会the Friends of Parkland Walk(FPW)表示,它与Haringey政府进行了边界审查,其中对Christopher后花园围栏的位置提出了担忧。

不过,当时,FPW和Haringey政府都没有采取进一步的行动,这件事似乎也不了了之了。

直到2016年,Haringey政府联系了Christopher,并告知他可能非法侵占了自然保护区的土地,他花园的右后角理应属于自然保护区。

在接到当地政府通知后,Christopher觉得非常不可思议,因为他只是将旧围栏替换成了新围栏,并没有扩展院子,怎么可能自己“偷了”自己的院子呢?

于是,他也就再没有搭理Haringey政府的说法。

然而,一年后,Haringey政府发出了更严厉的警告,并告知Christopher“非法占用”了42.5平方米的自然保护区,如果他不“腾出”这块土地,他将被告上法庭,政府将寻求“损害赔偿和费用”。

Haringey政府还指出,根据土地登记文件上的数据,花园边界确实与契约上的边界不同,但Christopher却将有争议的这块区域描述为“自己花园后部的一小块土地”。

由于Haringey政府接二连三的警告,不堪其扰的Christopher只好先发制人将政府告上了法庭。

Christopher对法庭表示,根据“逆权侵占(adverse possession)”规则,这片土地理应属于他,根据该规则,土地所有者可以对占用至少12年的土地寻求所有权,而不会受到质疑。

这里我们也先来解释一下什么叫做“逆权侵占(adverse possession)”。

“逆权侵占”是普通法法律中的一个概念,简单来说就是,指房地产的非业主不经原业主同意,持续占用对方土地超过一定的法定时限后,原业主的起诉时限即终止,该占用者可以成为该土地的合法新业主,不必付出任何代价。

“逆权侵占”适用于一块土地、一栋房屋或一套公寓。简单来说就是,有人占用你的土地、房子超过一定时限后,这期间你没有发现,也没有采取任何行动,占有者就会成为新的所有者,所以大家在发现有人非法占有自己的房产后,一定要及时采取法律行动(切记不要先尝试强行驱逐,有可能会违法)。

说完题外话,我们再说说Christopher的案例,他认为自己搬进来,以及自己前业主持有房产期间,这个边界一直没有变过,期限早就超过了12年,所以,即便边界和契约中标注的不同,但根据“逆权侵占”,这块土地确实是属于他。

对此,Haringey政府反驳称,Christopher不仅偷了这块土地,而且还试图通过竖起高高的栅栏来隐藏它,并将其描述为“蓄意和有预谋的掠夺土地”。

但对于Haringey政府的说法,Christopher也拿出了相关证据。一位帮助Christopher改造花园的承包商提供的证据表明,在Christopher搬进来后不仅。他只是在旧围栏的地方建了一道新围栏。

Christopher还出示了一份由前业主于2004年签署的法律表格,声明边界至少20年没有改变过。

他说道:“我更换了旧围栏,但在完全相同的位置。边界显然在某个时候发生了变化,但不是由我改变,也不是由我之前的业主改变,正如法律文件中所述的那样。”

由于Haringey政府无法提供“任何支持”Christopher偷窃土地或试图隐瞒土地的证据,今年年初,法庭最终宣布Christopher是合法所有者,并且命令当地政府向他支付32,000英镑的费用。

Haringey政府最终接受了这个裁决,并补充道:“Parkland Walk是一个独特的绿色空间,为居民提供了接触大自然的无与伦比的机会。我们非常认真地对待我们作为这个空间的监护人的角色。这包括采取行动防止邻近财产的侵占,这符合我们保护自然保护区完整性的法律义务。”

不过,直到现在,Haringey政府仍未向Christopher支付相关赔偿。

对此,Christopher表示,因为打官司,实际上他损失了“一大笔钱”,而法院判的赔偿费并未弥补他所有的花费。他还说道:“这是一种巨大的情感压力,非常耗时,而且费用也很高。”

虽然Christopher赢得了官司,但显然,这件事却让他无比糟心,还要花费时间和精力打官司,任谁都不希望有这样一个遭遇。

所以,大家购买房产,尤其是大型别墅时,一定要对“边界”问题多留个心眼,看看自家边界和地契上的是否一致,如果不一致,是否有证据证明自己已经占有该土地超过一定期限。

对于房屋有围栏的情况,一定要确定围栏是否属于自己,如果围栏不属于自己,擅自改造可能会带来法律风险。

对于有邻居的房主,一定要搞清楚双方道路、围栏的位置,甚至小到一棵树木的划分,以免未来出现争议。

另外,我们在文中提到了“逆权侵占(adverse possession)”这个概念,房产君也要给大家提个醒,对于不是常住的房产,我们还是建议大家一定要随时查看房屋状况,不要放任其不管。

如果有条件的话,大家最好还是寻找靠谱的平台租出去,这样既能获得稳定的现金流,又能保证房屋的安全,可谓一举两得。

最后,一起来聊聊,你怎么看待这件事呢?