马斯克签下巨额房贷,光月供都能租下伦敦一条街!顶级富豪们为何偏要贷款买房?

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对于这位放眼于星辰大海的企业家和发明家,哪怕不是创投圈的朋友对他肯定也不会感到陌生。

现年47岁的马斯克一直都不缺乏媒体的关注。

从12岁卖出自己制作的第一款电脑游戏软件,到接连创办Zip2,X.com和PayPal,再到投资创立SpaceX,出任特斯拉董事长。马斯克在2018年4月的时候被《时代周刊》评为“2018年全球最具影响力人物”,并在同年5月被福布斯评为十大最具影响力的CEO之

截止2019年2月24日,马斯克的身价净值估算为216亿美金,福布斯排名24位。

而就是这样一位身家百亿美金的顶级富豪,最近被媒体曝出同样背负房贷,而且数额还不小。

据《金融时报》(Financial Times)称,这位亿万富翁最近重新抵押了5套位于美国加利福尼亚的房产,总共贷下6100万美元,其中近5000万美元是新贷。 也就是说,通过这一波操作,他释放了近5000万美元的流动资金。

而这6100万美元的月供,高达18万美元!

如果这一数据真实可靠的话,那就意味着马斯克每年仅还贷一项就要支出216万美元。

18万美元的月供是什么概念?

英国媒体做了一个有趣的对比:

伦敦的每月平均租金是£1,730,如果这笔月供哪来在伦敦租房的话,可以在伦敦租下80套房,相当于可以租下一整条小街或者一整栋20层高的公寓楼了…

那么在北面更便宜一点的地方呢?

如果是在平均租金£544的东北英格兰,那么马斯克的这笔贷款的月供可以租下250套房。 这基本上相当于可以租下一整个小村庄了。

即便是在寸土寸金的伦敦富人集中地Kensington,这笔月供也能以平均£4,550的租金租下30套房。

这确实不是一笔小数目。

据悉,马斯克的这5套申请了巨额贷款的房产都在美国洛杉矶,

其中4套在贝尔艾尔(Bel Air),1套在湾区(Bay Area)。

下图为马斯克在Bel Air地区的房产。

右上角的豪宅马斯克买于2012年,当时的售价是1700万美金,总占地面积20200平方英尺(1876平方米),也是媒体报道最为全面的一处房产。

据摩根士丹利称,买这套1700万美金的房产的时候,马斯克申请了1000万美金的贷款。

它有七个卧室,九个浴室,一个巨大的放映室,一个家庭健身房,一个游泳池和一个网球场,周围被绿荫环绕,鸟瞰图上清晰可见。

内部装修也不像外界认为的那样充满各种高科技元素,也是和正常人一样的居住品位。

有专门的会议室。

也用供宾客休息的卧房。

泳池是豪宅的标配。

还有一个网球场。

以及健身房。

另外的几套房产媒体没有大肆报道,从地图上看离得都比较近。同一片区域还有美国演员Gene Wilder,也和马斯克是邻居。

像马斯克这样身价上百亿美元的人,仍在会利用贷款,在必要的时候释放出一定量的流动资金。

摩根士丹利也有专门对接这种“天价杠杆”的贷款产品。就像马斯克,他的贷款时长30年,前几年给了比较优惠的3.5%的利率,往后年份的利率就会按照指数进行调整。

据CoreLogic的首席经济学家Frank Nothaft称,2018年美国有超过230宗标的金额1000万美金到2000万美金的正在偿还中的住房贷款。 其中75%都是在2013年之后贷的。而这些贷款的担保房产半数都在加利福尼亚州,就如文中马斯克的5套房。

比较有名的,除了马斯克以外,还有Facebook的创始人Mark Zuckerberg,Citadel的创始人兼首席执行官Kenneth Cordele Griffin,超级明星Beyoncé和Jay-Z夫妇,都申过大额的买房贷款。

这些世界一流的富豪们,真的全款买不起房吗?想来也不是。

资金的流动性(Liquidity)是其中一个比较主要的问题。

像扎克伯格这样巨富的身价,多半都捆绑在公司股票,房产不动产及其它有形资产上,现金所占的比例并不大。瑞士联合银行的专家Blum称:“别看房产贷款的数量很大,这笔按月支付的利息,相对超级富豪而言所占的流动性非常之小。”换而言之他们丰沛的现金流可以轻易偿还债务。

而如果选择全款买房,那么这些富豪当下的资金流动性就可能会受到一定的挤压了,不利于早就安排好的资金分配。比如说他们的钱可能需要用来投资,也可能需要用来纳税,或者需要用来偿还一部分其它债务。很多富豪贷款买房都是出于这一原因。

而在资金困难的时期,也有不少富豪会选择抵押房产来套取现金供应急时候使用。 这也可以看成是房产投资的一个优势。在关键时刻,没有比房产更能令银行感到放心的担保了。

其次是有关投资收益的问题。

就比如马斯克买房所贷下的千万贷款,利率仅仅只有3.5%而已。即便他的现金流真的不充沛,只需套现一些名下公司的股票,或者兑现一部分其它证券,用现金买房对他而言并不是什么难事,然而没必要。因为相比较贷款3.5%的利率,他投资组合的收益率要比这高多了。

马斯克本人则一般通过将股权抵押等方式申请贷款,而非直接将它们卖掉。

虽然更多的富豪可能根本就不在乎这点现金而选择全款买房,但既然能用杠杆,为什么不用呢?

而这种情形放在英国的话,可能要比美国更划算一些。

首先伦敦的顶级房产也具有相当的保值能力。虽然这两年脱欧经历脱欧风波,涨幅可能跑不赢加州等价值的豪宅,但要算上美国每年征收的房产税的话,其实也差不太多。

其次是英国的贷款利率要比美国更低一些。像这种5年内Fix-rate的,在英国利息只在2%左右可以说是很低了。

如果换成像马斯克这样信誉和偿还能力都有绝对保证的客户,可能还会更低一些…

我们大多数投资人都不会有像马斯克这样的百亿美金身家,但活用贷款的思路哪怕作为我们一般人的投资,同样适用。

何况我们的房子还会拿去出租,对于伦敦多数房产而言,仅租金部分就可以偿还贷款。贷款带来资金流动性的压力,可能比马斯克还要小。所以如果能贷,在买房的时候还是尽量申请贷款比较好。

我们之前就已经举过很多类似的例子。 如果手上有40万英镑,用来全款买一套房,可能每年的租金收入是4.5%。

但是如果贷款30万镑的话,为这30万镑你只需要支付2%的利息。 而这30万镑你又可以去全款买下另一套小一点的房。 两套房同时赚取房价4.5%的房租收益(相当于70万的4.5%)。

这相当于,利用银行的杠杆,增加了自己的现金流收益。 同时,还能拥有两套房,享受两套房的涨价福利。

只要你自己其他的投资的收益能大于银行贷款贷给你的利息 (就好像上面例子里4.5%的房租收入大于银行2%的利息),那自然贷款杠杆就是更好的选择。

连富人都这么做,我们平常人更要学会善于利用杠杆工具,学会合理控制风险,就可以最大化自己的收益了。

房产圈的结尾提示:

马斯克最近被媒体曝光背负“巨额”房贷,看似不可思议,但是在顶级富豪的圈子里这种现象并不少见。只要现金流可以轻松覆盖每月的还款额度,等价的投资又能跑赢贷款利率,贷款买房可以说是百利而无一害的。

英国这方面的优势在于利率极低,不管是对比美国还是对比本国历史上的各个时期,当下的贷款利率绝对是非常划算的,而且投资人可以选择的范围很大。因此如果条件满足贷款,适当增加杠杆并不是一件坏事。毕竟世界上的顶级富豪们,也在这么做。